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在广州“一江两岸三带”的城市发展战略中，珠江后航道始终是海珠区的“生态名片”与“价值洼地”。这里既有老城区的烟火气，又承载着“国际大都市滨水区”的升级愿景。2024年底，越秀地产以20亿+总价竞得海珠大干围AH101533地块，以“越秀江湾潮起”之名，为这一片区注入了全新的滨江人居基因——这座“小而精”的新规滨江豪宅，正以“南向江景+超120%使用率+10号线便捷交通”的王炸组合，成为海珠改善客群的“必争之地”。
一、战略区位：三轴交汇的黄金三角，后航道价值觉醒
项目坐落于广州城市新轴线、珠江后航道、中大国际创新谷三轴交汇处，这个独特的地理位置赋予了江湾潮起不可复制的区位价值：
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城市中轴延伸带：作为广州"东进南拓"战略的重要节点，项目距离珠江新城直线距离约8公里，既承接了城市核心的辐射效应，又保持着相对宜居的生活距离。
•
珠江后航道黄金岸线：占据约2.4公里（百度测距）浩瀚珠水景观，是海珠区为数不多同时拥有南向望江+三江交汇视野的稀缺地块。相较于前航道的高密度开发，后航道保留了更纯粹的滨江生活氛围。
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中大国际创新谷赋能：毗邻国家级创新产业平台，周边聚集了众多高新技术企业与科研机构，为区域注入了强劲的发展动能与高知人群基础。
特别值得注意的是，作为珠江后航道唯一在售新盘，江湾潮起凭借海珠改善品类成交套数/金额/去化率三冠王的市场表现，已然成为区域标杆。
二、产品升级：PRO组团「Ultra版」，新规设计的极致演绎
本次推出的D1栋Ultra版产品，是越秀地产对前期热销户型的全面升级，主打建面约96-116㎡南向环幕江景奢宅，将新规设计的优势发挥到极致：
核心升级点：
1.
使用率突破120%（部分单元）：通过创新的空间设计，实现"可生长的户型"，让每一平米都物超所值。
2.
低层望江产品补货：特别针对偏好亲水生活的客户，提供近距离感受珠江魅力的优质选择。
3.
一二手价倒挂：在周边二手房价持续走高的背景下，项目以稀缺江景+合理定价形成价值洼地。
户型亮点解析：
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建面约96㎡江序（四空间两厅两卫）：
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四开间朝南设计，确保全明采光
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双面宽大阳台（约5.6m灵动宽厅），通风采光俱佳
•
270°全景视野，将江景引入室内
•
创新空间布局，可根据家庭需求灵活改造
•
建面约116㎡江界（四空间两厅两卫）：
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南北通透格局，空气对流更顺畅
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独立入户玄关，私密性更佳
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步入式套房设计，主卧功能更完整
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双L型景观面，双面宽巨幕瞰江阳台，江景视野更开阔
所有户型均延续新规产品设计理念，通过优化阳台、飘窗等赠送面积，实现使用率超120%（部分单元），在控制总价的同时，为购房者提供更舒适的居住空间。
三、核心价值：七大维度重塑滨江生活
越秀·江湾潮起PRO组团以「七大维度」构建全方位的价值体系，重新定义高端滨江生活：
1.「南向巨幕珠江」：后航道稀缺的南向一线江景资源，270°环幕视野，让珠江成为私人观景台。
2.「新规产品补货」：120%高使用率产品，满足市场对"新规红利"的追捧，低层望江单位更是市场稀缺品。
3.「一二手价倒挂」：在周边二手房价持续上涨的背景下，项目保持合理定价，形成明显价值优势。
4.「先锋江岸地标」：采用大面积玻璃幕墙与铝板立面，打造与珠江无界相融的现代建筑美学，成为城市中轴的新封面。
5.「滨江商业巨舰」：旁邻约7万㎡商业综合体（规划中），计划引入知名品牌店、五星级酒店等，打造退台式滨江商业新地标。
6.「立体超级底盘」：VANGUARD CLUB先锋聚场已盛大开放，配置恒温泳池、健身房、先锋会客厅等高端配套，构建圈层社交新场域。
7.「城市醇熟配套」：汇聚地铁、商业、教育等高浓度生活资源，打造便捷舒适的滨水生活圈。
四、配套升级：全维度生活圈的完美呈现
交通配套：
•地铁10号线大干围站（步行约700米/公交530路一站直达），1站换乘广佛线，3站到达昌岗，快速通达城市核心。
•环岛路（石岗路-大干围路段）即将贯通，进一步提升区域交通效率。
教育资源：
•人户一致可就读宝玉直实验小学教育集团成员校（海珠外国语实验中学附属第二小学），优质教育资源就在家门口。
•周边还分布有多所优质中小学，形成完整的教育体系。
商业配套：
•自带约3.4万㎡商业规划（建设中），旁邻约7万㎡商业综合体（规划中），打造"商业+休闲+社交"的复合空间。
•步行可达丽影广场、合生广场等成熟商业，满足多元化消费需求。
生态资源：
•200米直达珠江后航道，一线江景推窗即见。
•规划中的滨江公园（约1.7万㎡），为业主提供休闲运动的绿色空间。
医疗配套：
•周边分布有中山大学孙逸仙纪念医院南院区、海珠区石溪中医院等优质医疗资源，为健康保驾护航。
五、社区营造：先锋生活的具象表达
建筑美学：
•采用玻璃幕墙+铝板的现代立面设计，与珠江景观完美融合。
•约120米城市界面，以圆润曲线勾勒出独特的滨江天际线。
会所配套：
•VANGUARD CLUB先锋聚场已正式运营，配置：
•恒温泳池：专业级游泳设施
•健身房：配备国际一线器械
•先锋会客厅：高端社交空间
•瑜伽室/理疗室：健康生活配套
景观设计：
•打造多层次的立体园林，将自然景观引入社区。
•特别规划观江平台，让业主足不出户即可享受珠江美景。
六、市场洞察：为何选择江湾潮起PRO组团？
1. 区位稀缺性：珠江后航道一线江景新盘稀缺，项目是区域内唯一在售新盘，具有明显的区位优势。
2. 产品竞争力：120%高使用率新规户型，在控制总价的同时提供更舒适的居住空间，性价比突出。
3. 价格优势：相比周边二手房价，项目保持合理定价，形成明显价值洼地。
4. 配套确定性：地铁10号线即将开通，商业配套逐步兑现，未来生活便利性有保障。
5. 品牌保障：越秀地产作为国企开发商，拥有丰富的开发经验和良好的市场口碑。
七、目标客群画像
1.改善型家庭：追求更大居住空间与更好居住品质，需要南向江景视野的家庭。
2.滨江生活爱好者：钟情于珠江景观，希望推窗见江的高端人士。
3.投资客群：看好珠江后航道发展潜力，寻找价值洼地的投资者。
4.高知人群：在中大国际创新谷工作的专业人士，追求高品质生活的都市精英。
结语：江湾潮起PRO组团，后航道滨江生活的新标杆
在广州滨江豪宅市场中，越秀·江湾潮起PRO组团以其稀缺的区位、升级的产品、完善的配套，成为后航道高端居住的新选择。对于追求"江景+新规+配套"三位一体的改善客群而言，这无疑是一个值得重点考虑的选择。
项目目前已推出建面约96-116㎡南向环幕江景奢宅，新规高使用率设计，配合合理定价策略，在当前市场中具有显著的竞争优势。对于希望在珠江后航道拥有一套高品质江景住宅的购房者来说，越秀·江湾潮起PRO组团值得深入关注。
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