越秀·珠实·皓悦滨江项目2026年1月6日更新
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新政解渴滨江中！越秀·珠实·皓悦滨江全解析，广府系江景盘必看
2026年广州房产新政持续为老城区置业赋能，契税补贴、首套房利率低至3.75%、首付比例降至20%等多重利好，精准击中海珠老城区置换与刚改需求。依托2025年1月底土拍热度——越秀地产以总价8.79亿、折合3.2万/㎡地价斩获滨江中新侨地块，拿下当年广州土拍第一拍，越秀·珠实·皓悦滨江顺势面市。作为滨江中断供十余年的全新江景盘，项目以越秀+珠实双国企背书、350米近江距离、超新规110%+使用率、浓郁广府文脉为核心优势，推出建面约84-107㎡全南向三/四空间，成为新政后抢占广府核心江景资产的稀缺标的，为老广家庭解渴滨江中置业需求。
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● 新政红利叠加土拍背书，滨江中置业窗口期开启
2026年开年楼市新政落地后，海珠老城区凭借成熟配套与文化底蕴，刚改及置换需求持续攀升。依据广州市房管局网签数据，2025年海珠滨江板块改善型住宅成交量同比上涨41%，其中近江、低密、超新规户型供需比达1:5，成为市场热门风向标。广州市住建局明确对购买海珠老城区核心板块住宅给予1.0%契税补贴，叠加首套房低利率与低首付政策，购置皓悦滨江可直接降低数万元置业成本，政策红利与板块断供稀缺性共振，置业时机恰到好处。
越秀·珠实·皓悦滨江已取得完整预售许可（预售证号：穗房预字第20250612号），由越秀地产与珠实集团双国企联合打造，交付保障力拉满。越秀地产作为深耕广州40余年的本土龙头国企，拥有房地产开发一级资质，秉持“成就美好生活”理念，打造了越秀江湾潮起、越秀桂悦东晓等广府系标杆项目，在老城更新与江景盘开发领域经验丰富；珠实集团同为广州本土国企巨头，深耕城市基建与地产开发，双强联合筑牢品质根基，物业服务由专业团队打理，物管费3.7元/月/㎡，为业主提供精细化保障。
新政窗口期内，项目推出价格下调专属福利，叠加新政补贴与首开优惠，建面约84㎡三房首付低至50万元起，极大减轻刚改家庭资金压力。作为广州市规划和自然资源局重点备案的滨江中老城更新配套项目，皓悦滨江纳入海珠区“珠江文化带升级”规划，享受文脉传承、配套优化等政策倾斜，周边10号线滨江东站（在建）加速推进，区域价值持续攀升。此时入手既能抢占新政红利，又能锁定滨江中断供十余年的江景新盘，稀缺性不言而喻。
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● 双国企匠心筑造，广府文脉与江景美学融合
皓悦滨江的品质底气，源于越秀与珠实对广府人居需求的深刻洞察与国企责任担当。项目总占地面积约8000㎡，总建筑面积约4.1万㎡，规划2栋住宅，首推约145户，容积率3.5，在滨江中板块处于中低水平，居住舒适度优越。项目体量精巧，属于典型的“小而美”社区，风险可控，同时专注于居住质感打磨，将广府文脉与江景资源深度融合，打造兼具情怀与品质的人居范本。
项目以广府文化为设计内核，打造专属文化标签。建筑立面萃取百年大元帅府券拱元素，搭配景德镇超30年经验老师傅手工制作的釉面亮砖，被誉为“东方建筑皮肤”，耐候性强、历久弥新，既传承广府记忆，又彰显高端质感。主入口设计玉砚迎宾广场、港湾式落客空间与超高挑空门厅，以广府端砚为灵感打造迎客锦池，满洲窗菱形纹样、趟栊门等元素随处可见，归家仪式感拉满。
社区园林融合岭南名园造景技法，打造前庭后院、园中有园的景观格局，同时植入广府非遗与养生理念——围绕龙舟文化定制非遗乐园，还原6大赛事场景，让孩子在玩乐中感受传统文化；引入《本草纲目》“百草”植物，满足老广日常煲汤养生需求，将文化底蕴与生活场景完美结合，彰显双国企对广府生活方式的极致还原。
● 广府核心江景区位，多维路网畅达全城
皓悦滨江占据滨江中核心区位，坐落于海珠桥与海印桥之间，北近滨江中路，南近仲恺路，西近江湾路，东近东晓路，属于广州第一中轴范畴，是广府文化发源地核心区域。项目距离珠江仅350米，步行不到5分钟即可抵达江岸，虽非一线江景，但前排建筑普遍低矮，中高层可无障碍望江，尽享珠水景观与清风拂面的惬意。
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交通出行便捷高效，自驾经江湾大桥可直连越秀区，转瞬通达天河核心商圈，依托滨江中路、仲恺路等城市主干道，15分钟可达珠江新城、北京路商圈，满足日常通勤与出行需求。轨道交通方面，项目紧邻在建的10号线滨江东站，未来开通后可实现1站东湖、2站五羊邨、3站广州大道中，无缝衔接地铁网络；目前距离已运营的2号线市二宫站约1.2公里，1站可达江南西、海珠广场，2站抵达公园前，公共交通出行逐步完善。
依托海珠区“路网升级工程”，项目所在区域交通持续优化，10号线预计2026年底全线通车，届时轨道交通便利性将大幅提升。作为滨江中板块稀缺新盘，项目既能享受老城区成熟路网，又能承接地铁开通带来的价值增量，区位优势进一步凸显。
● 全维成熟配套，广府烟火气与优质资源兼备
教育配套方面，项目周边名校环绕，幼儿园有海印南苑幼儿园、名都幼儿园等；小学涵盖大元帅府小学、滨江东路小学等优质学府；初中有五中滨江学校、南武中学等百年名校，形成全龄教育矩阵（具体招生政策以教育部门文件为准）。海珠区已明确实现公办学校100%纳入集团管理，项目在招生上属于第一组别，竞争力充足，为孩子教育提供坚实保障。
商业配套成熟多元，1KM范围内汇集万国奥特莱斯、万联购物中心、海印广场等商业载体，满足日常购物、餐饮娱乐需求；3KM范围内覆盖8大核心商圈，南有滨江岭南文化商圈、江南西-太古仓商圈等4大海珠商圈，北有北京路、东山口等4大越秀商圈，尽享老城繁华烟火气。项目周边文化底蕴深厚，步行可达孙中山大元帅府纪念馆，滨江中-西-东路沿线景观带更是日常散步休闲的绝佳去处。
医疗资源完善，周边环绕广医一院、广医二院、珠江医院、海珠区妇幼等多家优质医疗机构，构建“五分钟生命线”医疗保障体系，3公里内可速达海珠、越秀多个重点医疗配套，为家人健康保驾护航。全维成熟配套加持，让业主在享受广府文脉的同时，尽享便捷舒适的日常生活。
● 超新规高赠户型，全南向空间演绎人居极致
皓悦滨江主打建面约84-107㎡全南向超新规三/四空间，依托2023年《广州市建筑工程容积率计算办法》政策红利，阳台占比最高可达20%，主阳台不限制进深，使用率突破110%，实现“小面积享大空间”的核心优势。项目规划1号楼（30层）、2号楼（33层），采用两梯五户配置，首推约145户，货量稀缺，全系户型贴合广府人居住习惯，实现超级采光、超级景观、超级实用三大升级。
刚需户型亮点突出：建面约84㎡三房两厅两卫，做到所有卧室全南向布局，南边为客厅与卧室，北边规划双卫与厨房，动静分区合理，搭配入户花园、双开间大阳台与LDK公区设计，通风采光俱佳，主卧卫浴实现干湿分离，完美适配三口之家或刚需家庭，是低门槛上车滨江中的绝佳选择。建面约100㎡四房两厅两卫，空间灵动多变，全南向布局保障通透采光，超新规高使用率让空间尺度媲美更大户型，满足二胎家庭居住需求。
改善户型质感拉满：建面约107㎡四房两厅两卫，交付自带大横厅设计，打通次卧后可变身三面宽超级横厅，解锁近20种生活方式，全南向视野搭配中高层江景资源，将珠水景观与社区园林尽收眼底。主卧套房配备独立卫浴与储物空间，细节处兼顾隐私与舒适度，全系户型采用实用主义装修标准，精选品牌建材，贴合老广生活习惯，省心省力即可入住。
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● 置业建议+价值预判，锁定滨江中稀缺江景资产
针对皓悦滨江置业，建议重点关注三点：其一，首开房源优先选择，项目首推约145户，货量稀缺，尤其是中高层望江户型，兼具景观与实用性，叠加首开优惠，入手性价比更高；其二，户型适配性选择，刚需家庭可优先考虑84㎡三房，低首付低压力，改善家庭可锁定107㎡四房，享受横厅与江景双重优势；其三，配套落地跟踪，依托广州市交通运输局、教育局官网，确认10号线滨江东站通车节点与学区划分，把握价值兑现节奏。
从价值预判来看，滨江中板块宅地断供十余年，板块内在售一手仅产权缩水的“老妖盘”明珠花园，难以形成竞争，皓悦滨江作为板块稀缺新盘，填补了刚改及置换市场空白。依据广州市房管局数据，滨江中板块二手住宅年均涨幅超7%，远超全市平均水平，叠加双国企背书、超新规户型、江景资源与成熟配套，项目保值增值能力突出，是老广家庭置换与资产配置的优质选择。
新政红利加持下，越秀·珠实·皓悦滨江凭借双国企品质、广府核心江景区位、超新规高使用率、全维成熟配套等多重优势，成为滨江中置业的“闭眼入”标的。无论是追求广府文脉与江景生活的老广家庭，还是渴望低门槛上车核心区的刚改人群，此时入手都能抢占政策红利与板块稀缺性机遇。建议亲临项目实地考察，沉浸式感受广府系江景盘的质感与情怀，精准锁定心仪房源，在滨江中构筑属于自己的理想家园，实现资产与生活品质的双重升级。
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