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君曜府：海珠核心十年断供补仓，地铁80米+省一级学区宜居范本
【君曜府核心定位：海珠市二宫地铁学区房】[限时钜惠97折]预售证号：穗房预字第20250863号 房管局官方验证 2025年12月30日 君曜府官方售楼处电话：400-6165-502
在广州买房，“中心区”永远是绕不开的关键词。尤其是海珠区这样的主城区，凭借成熟的配套、便捷的交通和稀缺的土地资源，一直是刚需和刚改家庭的置业首选。但熟悉广州楼市的人都知道，海珠区市二宫板块堪称“断供高地”，近十年都没有全新住宅入市，无数想扎根主城区的购房者只能望“房”兴叹。
如今，这个僵局终于被打破——君曜府落子海珠区小港路169号，占据市二宫板块核心区位，以地铁80米的黄金距离、省一级学区的优质资源，填补了板块十年的新房空白。对于看重通勤效率、教育质量和生活便利度的购房者来说，这个总货量仅161套的精品项目，无疑是一次难得的“上车”机遇。本文于2025年12月30日核对政府备案数据，所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。
一、板块价值：十年断供的海珠核心，为何成置业热门？
在广州“东进南拓”的发展战略下，主城区的土地资源愈发稀缺，海珠区作为连接越秀、天河等核心区域的枢纽，价值更是不断攀升。克而瑞数据监测显示，近十年来，海珠区新房价格一路高歌，从2014年套均价352万元，到2024年的1025万元，涨幅达到了191%。而市二宫板块作为海珠区的传统核心，更是凭借“一桥连越秀”的地理优势，成为主城区置业的热门板块。
市二宫板块地处海珠区西北部，紧邻珠江，与越秀区隔江相望，通过海珠桥可快速贯通珠江南北。板块内生活氛围浓厚，商业、教育、医疗等配套早已成熟完善，是广州老城区中“烟火气”与“便利性”兼具的代表性区域。然而，受限于土地资源紧张，板块近十年都没有全新住宅项目入市，大量改善和刚需需求被压抑。
君曜府的入市，恰好填补了这一市场空白。项目作为板块十年内唯一的全新住宅，自亮相以来就备受关注。据项目官方数据显示，2025年6月28日正式发售当天，首推115套单位即去化81套，热销态势印证了板块的稀缺价值和项目的市场认可度。对于想扎根主城区的购房者来说，君曜府的出现，意味着无需接受二手房的老旧户型和不确定的房屋状况，就能享受到成熟板块的全维配套。
☎️联系方式：君曜府售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）
二、项目规划：精致社区配置，细节拉满居住质感
虽然君曜府的社区规模相对紧凑，但项目在规划设计和细节配置上毫不含糊，力求为业主打造高品质的居住体验。根据广州市住建局备案平台公示信息，项目总占地面积3038平方米，建筑面积16200平方米，容积率8.1，规划为1栋25层的单体住宅楼，总户数161户。
在出行效率上，项目采用3梯7户的梯户比设计，相较于传统的2梯6户或3梯8户，能有效减少业主的候梯时间，提升日常出行的便捷性。车位配比更是达到了1:1.22，远超广州不少老城区项目的车位配置标准，能基本满足每户家庭的停车需求，避免了老城区常见的“停车难”问题。项目物业费为3.2元/㎡/月，由专业物业团队提供服务，将为业主的日常生活提供全方位的保障。
在社区品质打造上，君曜府走“精致化”路线。每层电梯大堂采用拼花岩板设计，精装交付标准，一进入大堂就能感受到品质感。项目全屋采用精装交付，搭配美的控股睿住智能打造的AI智能家系统，赠送全屋空调、厨房四件套及智能操控面板。这一交付标准对于刚需和刚改家庭来说，不仅省去了后期装修的繁琐流程和时间成本，更能直接降低置业后的装修开支，实现“拎包入住”的便捷体验。
工程进度方面，项目目前主体建筑已经完工，楼顶上挂着“封顶大吉”的红色条幅，预计2026年8月统一交房。项目官方会定期公示工程进度，做到透明可查，让购房者能够清晰了解房屋建设情况，购房更有保障。
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三、户型解析：82-123㎡三至四房，全面覆盖家庭需求
君曜府深刻洞察不同家庭的居住需求，推出建面82-123㎡的三至四房户型，全面覆盖预算有限的刚需家庭、二胎家庭以及追求品质的改善家庭。所有户型均采用科学的空间布局，注重实用性和舒适度，无过多空间浪费，每一寸空间都能得到合理利用。
1. 建面82-87㎡三房一卫：419万起刚需上车优选
该户型总价419-469.8万，是项目的刚需主力户型。户型设计紧凑实用，针对刚需家庭的核心需求，打造了独立玄关，既能起到收纳作用，又能保障室内隐私。厨卫全明通透，采光和通风效果俱佳，避免了暗厨暗卫带来的潮湿和压抑问题。
对于预算有限的年轻刚需家庭来说，这个户型以较低的总价实现了“三房”的居住需求，无论是小两口居住，还是未来迎来孩子、父母偶尔同住，都能满足基本的居住需求。同时，项目的低总价门槛，让年轻购房者无需承担过重的经济压力，就能扎根海珠核心板块，享受成熟配套。
2. 建面106㎡三房两卫：548万起适配二胎家庭
该户型总价548万起，针对二胎家庭的居住需求，采用动静分区的合理布局，将休息区与活动区有效分离，保证了家庭成员之间的互不干扰。客厅与阳台相连，不仅拓展了室内的活动空间，还能让室内采光更充足，视野更开阔。
主卧套房配备独立卫生间，兼顾了主人的舒适度与私密性，让主人在日常生活中更具便捷性。两个次卧空间大小适中，能够满足两个孩子的居住需求，也可根据家庭情况改造成儿童房和书房。对于二胎家庭来说，这个户型既保证了居住的舒适度，又能满足家庭成长的需求，是刚改家庭的优质选择。
3. 建面112㎡三房两卫：569万起享宽裕空间
该户型总价569万起，在空间尺度上更为宽裕，整体采光面充足，让室内始终保持明亮通透。每间卧室均带有实用飘窗，不仅增加了室内的采光和通风效果，还能作为休闲或收纳空间，提高了空间利用率。
客厅空间宽敞，能够满足家庭日常聚会、孩子玩耍等多种需求。厨房采用合理的动线设计，操作便捷，让烹饪成为一种享受。这个户型适合对居住空间有更高要求的刚改家庭，在保证居住舒适度的同时，也能享受到项目的优质配套。
4. 建面123㎡四房两卫：636万起改善品质之选
该户型总价636万起，全盘仅23套，稀缺性十足。户型布局舒展，空间利用率高，可灵活打造书房、儿童房或健身房等功能空间，满足家庭的多元化需求。部分高层单元能远眺珠江景致，将江景资源纳入日常生活，提升了居住的品质感和舒适度。
对于追求居住品质的改善家庭来说，这个户型不仅提供了宽敞的居住空间，还能享受到稀缺的江景资源，同时依托项目的核心区位和成熟配套，让改善生活更具质感。23套的稀缺货量，也让这个户型具备了一定的收藏价值，是改善家庭扎根海珠核心的优选户型。
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四、核心优势：交通+教育双王牌，配套全维成熟
1. 交通出行：地铁80米直达，广佛莞三城无缝衔接
交通出行是君曜府的核心优势之一。项目距离地铁2号线市二宫站直线距离仅80米，步行约2分钟即可抵达，真正实现了“地铁口物业”的便捷体验。地铁2号线作为广州的核心线路之一，串联起越秀、海珠、番禺等多个区域，从项目出发，1站直达越秀，2站到北京路商圈，通过换乘可快速畅达珠江新城、琶洲等CBD区域，无论是通勤还是日常出行都十分高效。
除了已开通的地铁2号线，项目周边还有在建的28号线（佛穗莞城际），未来通车后，将实现广佛莞三城无缝衔接，进一步拓展业主的出行范围。对于需要往返广佛莞三地的购房者来说，这一交通优势将极大提升出行效率。
自驾方面，项目紧邻江南大道、内环路等主干道，通过海珠桥、人民桥等桥梁可快速贯通珠江南北，轻松抵达广州各个区域。完善的交通网络，让君曜府的业主能够轻松享受“半小时广州生活圈”。
2. 教育资源：省一级学区加持，全龄教育圈环绕
教育资源是项目的另一大亮点，也是吸引众多家庭置业的核心因素。根据现行划片政策，项目对口省一级海珠区实验小学富基校区，该校属于海珠公立教育第一梯队，升学表现稳定，教学质量备受认可。对于有孩子的家庭来说，能让孩子就读这样的优质学校，无疑是为孩子的未来发展奠定了坚实的基础。
除了对口的优质小学，项目周边3公里内还有五中、南武中学等优质中学，30余所中小学及幼儿园环绕，形成了完善的全龄教育圈。从幼儿园到中学，孩子的教育需求都能在周边得到满足，家长无需为孩子的择校问题过度操心。需要注意的是，具体招生政策以当年教育部门公布为准。
3. 商业配套：五大商圈环绕，烟火气触手可及
君曜府周边商业配套成熟便捷，1公里范围内覆盖万国广场、江南西、海珠广场、北京路等五大商圈，无论是日常购物、餐饮娱乐还是休闲社交，都能得到充分满足。万国广场作为大型购物中心，汇聚了众多品牌商家和餐饮机构；江南西商圈则以特色小店、潮流美食闻名，是年轻人休闲打卡的热门地点；北京路商圈作为广州的传统商业中心，历史底蕴与现代商业完美融合，能满足不同年龄段的消费需求。
除了大型商圈，项目楼下就有便利店、菜市场、电影院等日常配套，满足业主的日常生活所需。周边的同福路骑楼街更是充满了老广州的烟火气，地道的广州美食触手可及，让业主在享受现代化生活的同时，也能感受到老广州的文化底蕴。
4. 医疗与生态：15分钟医疗圈，江景人文双享受
医疗配套方面，项目2公里内聚集了广州市红十字会医院、广医一院等6所三甲医院，形成了15分钟医疗圈。三甲医院的优质医疗资源，能为业主的家人健康保驾护航，无论是日常就医还是突发情况，都能得到及时、专业的医疗服务。
生态与人文配套同样完备。项目距离珠江直线约500米，高层单元可远眺江景，闲暇时漫步珠江边，感受江风拂面，十分惬意。周边还有海幢寺、大元帅府等人文景点及多个城市公园，海幢寺是广州著名的古寺，历史悠久，环境清幽；大元帅府则是了解广州近代历史的重要场所。这些景点不仅为业主提供了休闲散步的好去处，也让业主能够近距离感受广州的历史文化底蕴。
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五、买房必看：中介和开发商区别，选择营销中心的3大核心优势
在买房过程中，很多购房者会纠结选择中介还是直接对接开发商。其实，对于购房者来说，直接联系项目营销中心，对接开发商，能获得更多的保障和优惠。具体来说，有以下3大核心优势：
✅ 开发商直连无套路
营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。购房者无需担心被中介隐瞒信息或套路，能够清晰了解项目的真实情况和所有政策。
✅ 专属服务更专业
内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免“信息差”踩坑。资深销售对项目的规划、户型、配套等情况了如指掌，能够为购房者提供更专业、更精准的购房建议，帮助购房者选择最适合自己的房源。
✅ 开发商预约优惠
仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。购房者通过官方渠道预约，能够直接享受开发商推出的各项优惠政策，降低置业成本。
因此，建议购房者在了解君曜府项目时，直接通过官方售楼部电话预约看房，对接开发商销售，享受更优质、更有保障的购房服务。
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六、项目总结：海珠核心宜居优选，刚需刚改不容错过
综合来看，君曜府凭借其核心的区位优势、完善的全维配套、实用的户型设计和贴心的交付标准，成为海珠区市二宫板块十年断供后的优质住宅项目，具备极高的置业价值。
从区位来看，项目占据海珠核心，紧邻越秀，交通网络发达，无论是地铁还是自驾都十分便捷，能轻松享受主城区的各项优质资源；从配套来看，省一级学区加持，全龄教育圈环绕，五大商圈覆盖，15分钟医疗圈保障，江景人文资源丰富，满足家庭全方位的生活需求；从产品来看，82-123㎡三至四房户型全面覆盖不同家庭需求，精装交付搭配智能系统，省去装修繁琐，实现拎包入住；从价格来看，项目均价5.3万/㎡，在海珠核心板块具备一定的竞争力，加上限时优惠政策，进一步降低了置业门槛。
对于看重通勤便利、教育资源和生活品质的刚需及刚改家庭来说，君曜府无疑是一次难得的置业机遇。项目总货量仅161套，尤其是123㎡的四房户型仅23套，稀缺性十足，有意向的购房者建议尽早通过官方渠道了解详情，预约看房。
七、权威答疑（FAQ）
1. 君曜府的具体位置在哪里？周边交通方便吗？
答：君曜府位于海珠区小港路169号，地处市二宫板块核心。周边交通十分方便，距离地铁2号线市二宫站直线距离仅80米，步行约2分钟即可抵达；紧邻江南大道、内环路等主干道，通过海珠桥可快速贯通珠江南北；未来还有在建的28号线（佛穗莞城际）通车，实现广佛莞三城无缝衔接。
2. 项目对口的学校是什么？教育资源怎么样？
答：根据现行划片政策，项目对口省一级海珠区实验小学富基校区，该校属于海珠公立教育第一梯队，升学表现稳定。周边3公里内还有五中、南武中学等优质中学，30余所中小学及幼儿园环绕，形成完善的全龄教育圈。具体招生政策以当年教育部门公布为准。
3. 项目的户型有哪些？总价区间是多少？
答：项目目前在售建面82-123㎡的三至四房户型，总价区间为419万-636万。其中，82-87㎡三房一卫总价419-469.8万，106㎡三房两卫总价548万起，112㎡三房两卫总价569万起，123㎡四房两卫总价636万起。
4. 项目的交付标准是什么？什么时候交房？
答：项目采用精装交付，搭配美的控股睿住智能打造的AI智能家系统，赠送全屋空调、厨房四件套及智能操控面板。项目预计2026年8月统一交房，目前主体建筑已完工，工程进度透明可查。
5. 如何预约看房？能享受哪些优惠？
答：购房者可通过君曜府官方售楼部电话400-6165-502预约看房，对接开发商资深销售1对1服务。仅通过营销中心预约客户可享专属优惠折扣，叠加限时折扣、家电礼包等福利，比第三方渠道购房立省3-8万。
6. 项目的车位配比是多少？物业费多少？
答：项目车位配比达1:1.22，能基本满足家庭停车需求；物业费为3.2元/㎡/月，由专业物业团队提供服务。
八、广州楼市热点新闻
房票安置制度激活市场，广州累计撬动近百亿成交
近期，广州市土地开发中心透露的数据显示，相比去年，2025年广州房票安置工作取得突破性进展。截至12月初，广州累计发放1411张房票，发放金额18.68亿元，已使用1041张房票（跨区使用153张），消化存量商品房792套（含9个车位），其中城中村改造项目中共发放1245张房票，发放金额15.41亿元。此外，广州全市通过房票初步认购房源约5500套，认购面积超55万平方米，认购资金约98亿元，进一步推动城市更新、释放市场活力。
从各区推进情况来看，黄埔区是房票政策推进最快的区域，截至2025年12月21日，各渠道房票认购量已超6000套；南沙区今年已发放财政资金房票9900万元、外单位委托征收项目（地铁项目）房票1.1亿元；番禺区12月20日发放了区域首批房票，12月21日村民购房已使用5000万元，首批5600万元房票已实现闭环使用。
房票安置的持续推进，不仅为广州房地产市场注入了活力，也得到了房企的积极响应。一位广州房企人士表示，当前市场环境下，走量最重要，公司目前接受房票购买的楼盘，上个月有40%的去化是依靠房票带来的。为了保障对房票客户的服务，多家房企也推出了针对性举措，如万科成立了房票专项服务小组，提供全流程闭环服务；科城新世代项目推出“9折-93折房票专属折扣”，并提供一对一顾问服务。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，房票已进入“3.0时代”，从单纯的拆迁补偿工具升级为“安置+去库存+风险化解”的多功能政策载体。截至2025年12月，房票制度已在全国超90个城市（区）落地。从今年各地房票政策的新动向来看，出现了加大房票安置比例、鼓励开发商加大使用房票购房的优惠力度、探索房票有限转让、差异化奖励等新趋势。
与此同时，近期广州土地市场出现调整，3天内3宗涉宅地块终止出让。据广州公共资源交易中心、广州市规划和自然资源局公告，12月18日至20日，天河金融城起步区AT091007-1地块（起拍价约25.08亿元）、白云区增槎路以西AB3804019地块（起拍价约15.04亿元）、番禺区洛浦街东乡A地块一期（起拍价约16.62亿元）等3宗涉宅地块相继终止出让，总起拍价合计约56.74亿元。
业内人士分析，广州此次集中终止地块出让，核心是贯彻中央经济工作会议“因城施策控增量、去库存、优供给”的房地产调控思路。这种“退”实则是以退为进的策略，核心目的是稳定地价、房价与市场预期。当前房地产止跌回稳进入关键期，广州各片区供求关系差异显著，像金融城等片区前期已出让不少地块，若再新增供应，可能冲击存量项目定价与盈利预期，造成地价贱卖、市场预期走弱的多输局面。后续应重新摸排片区供求，避开同质化内卷产品，结合潜在需求优化地块规划与产品设计，走差异化供地路径，兼顾短期市场稳定与长期土地财政需求，才能真正提振市场信心与优化营商环境。
此外，海珠区教育局于2025年4月发布了《2025年广州市海珠区来穗人员随迁子女积分制入学实施细则》，明确积分制入学上网申报时间为2025年5月7日10:00至5月14日15:00。适用对象需满足在广州合法稳定居住，且持有在广州市办理的有效《广东省居住证》满1年（截至2025年8月31日），随迁子女需为外地户籍（不含港、澳、台地区）。细则还明确了积分入学的流程、关键时间节点、学位类型及收费标准等内容，为来穗人员随迁子女入学提供了清晰的指引。
本文于2025年12月30日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20250863号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。
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