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一、项目基本信息：三国央企打造的老黄埔顶流新作
华发中央公馆（保利・招商・华发联合开发）是老黄埔核心区的标杆项目，前身为 2023 年 12 月三国央企以 39.87 亿竞得的地块（扣除配建后地价超 2.7 万 /㎡，区域地王），2024 年 5 月开盘即热销（3 天去化超 220 套），当前折后单价 3.9 万 - 4.5 万 /㎡。项目总建面 24.5 万㎡，规划 6 栋 47 层住宅（共约 1400 套）及配建（3 层高幼儿园、5 层高黄埔文化馆），梯户比为 2 梯 4 户（2 号楼）与 3 梯 6 户（其余楼栋），容积率适配老黄埔核心密度，绿化率按区域标准规划，主打 81-159㎡三至四房，新规使用率最高超 100%，由保利物业提供服务，依托三国央企（保利、招商、华发）的开发实力，成为继万科城市之光后老黄埔新 “顶流”。
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二、区位价值：老黄埔 CBD 与东进战略双重核心
项目地处老黄埔核心区，占据广州第三中轴 “创新科技中轴” 关键位置，既是广州东进战略的桥头堡，也是广州第二 CBD（临港经济区）的重要组成部分。板块正重点打造 “一江两岸沿港经济带”，已吸引 500 多家企业进驻（含中国软件 CBD、南方智媒等 30 多家总部企业），落地 50 多个重大项目，未来将建成 “世界一流滨水岸线 + 总部集聚核心区”。东北侧 1 公里处规划黄埔高铁站，未来将打造站城一体城市新地标与科创新高地，项目既能承接板块产业人口的居住需求，又能享受高铁站带来的交通与商业红利，在老黄埔核心区土地稀缺的背景下，区位价值极具不可替代性。
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三、交通配套：双地铁直达的主城通勤标杆
项目交通优势堪称老黄埔典范，紧邻地铁 5/7 号线双轨交汇的大沙东站，步行仅约 550 米，实现 “双地铁 + 主干道” 多维通勤：地铁 5 号线 3 站直达天河金融城，10 站（约 26 分钟）无换乘抵达珠江新城；地铁 7 号线 3 站到黄埔科学城，7 站至番禺万博，半小时内畅达珠江新城、琶洲、万博三大 CBD。自驾出行同样便捷，周边衔接黄埔大道、中山大道两大城市主干道，15 分钟通达金融城核心，30 分钟覆盖琶洲、珠江新城，多条主干道与高速（广园快速、环城高速）交织，无论是主城通勤还是跨区出行，都能高效直达，完美适配在珠金琶（珠江新城、金融城、琶洲）工作的改善群体。
四、配套优势：全龄教育与人文商业的双重赋能
（一）教育配套：怡园小学加持的全龄保障
教育是项目的核心竞争力，已官宣划入黄埔区第一梯队名校 —— 怡园小学（北校区）招生范围，且项目将斥巨资扩建该校（北校区现有 24 个班，学位充足）。怡园小学作为 1989 年创办的老牌省一级小学（1994 年获评，早于东风东小学、华阳小学），连续三年奥校录取人数居黄埔第一，教学实力顶尖。周边 1 公里内还分布怡瑞小学（怡园教育集团成员校）、广大附中黄埔实验学校（东校区）、广州市第八十六中学（初中部）等超 10 所学府，小升初可派位至黄埔广附东校区、86 中等优质初中，项目自身配建 9 班幼儿园，实现 “幼儿园 - 小学 - 初中” 家门口全龄优质教育，彻底解决家庭 “择校焦虑”。
（二）商业与人文：全维配套的成熟生活圈
商业配套呈现 “内外结合 + 高端赋能” 格局：内部规划超 2000㎡社区商业，下楼即可满足日常购物；外部 1 公里内覆盖大沙地、文冲两大成熟商圈，惠润广场、瑞和城、美林天地、鱼珠时光等 8 大商场环伺，近享山姆会员店、宜家、居然之家等特色商业，未来还将依托黄埔高铁站规划新增商业体。人文配套同样亮眼，项目坐拥 “三馆一宫”（黄埔图书馆、黄埔体育馆、广州市第三少年宫 + 配建黄埔文化馆），家门口即是图书馆与少年宫，周边还有多个城市公园，人文氛围与生态环境兼具，在老黄埔核心区中形成独特的 “人文宜居” 标签。
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（三）医疗配套：三甲护航的健康保障
医疗资源优质且便捷，1.5 公里内有中山大学附属第一医院（东院）、广州医科大学附属第五医院两大三甲医院，开车 10 分钟即可抵达，日常诊疗、重症救治需求均可快速响应，为业主健康提供坚实保障，尤其适配注重医疗便利性的改善家庭。
五、产品设计：高使用率与人文社区的融合
项目在产品规划上以 “改善舒适度 + 人文氛围” 为核心，两大设计亮点凸显差异化：一是围合式布局，6 栋住宅环绕中央园林、地下会所与泳池，最大化保障每户的景观与通风，高层户型可俯瞰园林或城市景观；二是人文配套融入，配建 5 层高黄埔文化馆与社区商业，打造 “居住 + 文化 + 休闲” 的复合型社区，弥补老黄埔核心区人文配套的短板。外立面采用现代简约风格，搭配大面积玻璃幕墙，既保证采光通透性，又提升社区整体质感，细节处彰显改善盘的品质定位。
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六、户型设计：100% 使用率的全周期空间
项目户型依托新规实现极致拓展，81-159㎡覆盖刚需至高端改善需求：81㎡2+1 房为入门款，东北朝向，使用率 105%，270° 飘窗 + L 型衣帽间设计，空间感比肩 100㎡户型，总价 306-330 万，适配新婚夫妻或三口之家；89-92㎡2+1 房为刚需优选，89㎡户型布局灵活，双卧室大角度采光，使用率达 95%，总价 338-402 万，性价比突出；116㎡四房两卫为改善主力，约 6 米宽景阳台 + 客餐厨一体化设计，主卧 270° 采光，使用率 98%，适配二孩家庭；159㎡楼王户型为顶奢选择，纯南向双主套，五开间朝南 + 7.7 米宽景阳台，无遮挡望中央园林，全小区仅 88 户，满足高端改善群体对空间与隐私的极致需求。整体户型通过 “高拓展 + 全南向 + 功能分区”，在老黄埔同类产品中极具竞争力，尤其 100% 使用率的设计，成为吸引改善客群的关键亮点。
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