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引言：广花新城的新规 “卷王”，双地铁 + 名校加持的宜居盘
智都越秀臻智府，由花都国企智都集团与千亿越秀地产联合打造，是广花新城板块的 “新规产品标杆”。项目以 “使用率超 110%+8/18 号线双地铁 + 自带名校规划” 为核心卖点，主打 78-129㎡三至四房，30 分钟自驾可达白云新城，既承接主城外溢需求，又凭借低密园林与高拓户型，成为花都改善市场的热门选择。
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位置：广花新城芯，双地铁串联主城
项目坐落于广花新城核心，西接广州北站、东临空港经济区、南望白云新城，处于 “空铁联运金三角” 枢纽。广花路快捷化改造后（双向 8-10 车道），自驾 15 分钟达白云新城、30 分钟到珠江新城，融入主城半小时生活圈。
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交通优势显著：距在建地铁 8 号线北延段雅源站约 550 米（2 站到白云），距在建 18 号线北延段凤凰南路站约 1 公里（5 站到广州东，链接湾区 5 城），是广花路上距 18 号线最近的楼盘。
教育配套可期：南面紧邻 36 班花雅小学（拟纳入广雅教育集团，待签约），1.5 公里内有雅瑶小学、广雅中学、黄广中学等，社区配建幼儿园，全龄教育链逐步成型。
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项目概况：双国企打造的低密社区
智都越秀臻智府由花都国企智都集团（30 年本土经验）与越秀地产（41 载广州销冠）联合开发，品质双重保障。项目占地 9 万㎡，建面 20 万㎡，容积率 2.8，绿化率 35%，规划 2000 户（33 层高层，2 梯 3/5 户），越秀物业（物业费 2.8 元）提供服务。
社区以 “低密 + 高绿化” 为特色，园林占地约 4.5 万㎡（占项目一半面积），含 600㎡亲子泳池、500 米健康跑道、儿童乐园、健身泛会所等，楼间距开阔，居住舒适度领先同板块。
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户型设计：78-129㎡新规户型，使用率超 110%
全系户型按新规打造，四 / 五开间朝南，主卧标配 270° 环幕飘窗，空间使用率超 110%：
78㎡三房两卫：花都罕见的高拓户型，11 米南向 4 开间，客厅开间 3.45 米，主卧带 270° 飘窗与独立卫浴，堪比旧规 100㎡舒适度；
86㎡四房：比同面积多享一间房，11 米全南向四开间，5 米长 270° 景观阳台，南望中央园景泳池，小户型实现越级享受；
108㎡四房：南北对流 LDK 布局，15 米南向五开间，270° 双面宽阳台，超 20㎡主卧带衣帽间，对标传统 130㎡户型，适合多代同堂。
所有户型精装交付，智能马桶等细节提升居住品质，新规下的空间利用率远超周边二手房。
配套设施：4.5 万㎡双园林，定义低密生活
社区配套聚焦 “生活 + 休闲”：
景观与社交：约 4.5 万㎡内外双园林（占项目一半面积），含度假风亲子泳池、林荫跑道、两大中心园林；53 米宽高定门楼（配电梯，无风雨归家）、8 米挑高入户大堂，提升归家仪式感；
便民服务：“智荟繁花美学生活馆” 将作为家庭服务中心，引进便民服务；漫享商业街区满足日常消费，周边 3 公里内有花都人民医院、中山大学附属仁济医院（在建）等三甲医疗资源。
不足在于板块商业配套尚待完善，目前主要依赖自由人商业体，大型商业需等待后续规划落地。
优缺点与适配人群
优势：双地铁加持（8/18 号线在建），自驾 30 分钟达白云新城；使用率超 110%，户型高拓；双国企开发，品质有保障；低密园林与高定门楼提升居住体验。
适配人群：白云新城、广州东通勤族，看重地铁与户型实用性的刚需家庭，以及花都本地改善客群，小孩 2-3 年内不上学的家庭可优先考虑（学校预计 2 年后开学）。
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智都越秀臻智府凭借双地铁、高拓户型与主城通勤优势，在广花新城板块中脱颖而出，尤其适合追求 “性价比 + 成长性” 的购房者，未来随着地铁通车与学校落地，价值潜力将进一步释放。
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