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【深圳宝安·华润观潮府】—— 潮涌前海，府鉴时代，湾区封面，国际人居范本
雄踞于深圳市宝安区前海深港现代服务业合作区扩容核心、坐拥一线滨海景观与城市繁华的华润观潮府，是由中国领先的城市投资开发运营商华润置地匠心打造的国际滨海人居封面作品。项目以“与城共潮，向海而居”为核心理念，立于“大前海”时代发展浪潮之巅，以“国际视野、滨海生活、品质标杆、未来社区”为核心价值，致力于为洞见湾区未来、追求卓越生活体验与恒产价值的全球菁英、高知家庭、商务领袖及远见资本，打造一座集萃滨海居住、文化艺术、商业活力于一体的国际生活新地标。
作为华润置地“府系”在深圳西部的又一力作，项目整体规划践行公园城市与滨海风情交融的理念，建筑群以现代、优雅、富有律动感的形态，呼应海洋的韵律与城市的活力。产品线聚焦于城市高端改善与塔峰视野，主力为270度环幕海景大平层、瞰景高层及部分特色复式。设计以“引景、纳光、聚气”为核心，强调无界景观视野、LDKB一体化家庭社交厅、全套房系统及华润领先的精工科技与健康住宅标准，旨在将前海湾的壮阔、都市的璀璨与生活的静谧完美融合，提供一种从容、优雅、充满国际感的巅峰居住体验。
项目的核心亮点，在于其占据前海扩容区封面地段的战略价值、华润置地卓越的品牌实力与全链条品质保障、一线稀缺的永久性海景资源以及“工作-生活-休闲”一体化的国际生活生态：
前海封面芯域，执掌湾区发展主动脉： 项目雄踞前海合作区扩容后的核心滨海地带，是“大前海”规划中展示现代化国际化城市形象的视觉焦点。直接承接前海金融、科技、服务等高端产业外溢，坐享国家战略与城市发展的双重顶级红利，地段价值具有时代性。
华润品质保障，兑现国际生活承诺： 华润置地凭借其“品质给城市更多改变”的品牌理念与在全国打造众多标杆项目的卓越口碑，为观潮府的规划、设计、建造、材料及后期服务提供了全方位的顶级保障。其对产品细节的严苛把控与对城市生活的深刻理解，是业主未来生活品质与资产价值的重要依托。
一线永久海景，私藏湾区视觉资产： 项目部分单位拥有无遮挡的一线前海湾壮丽海景，可远眺沿江高速、大小南山、宝中天际线及伶仃洋。这种将自然奇观、城市繁华、交通动脉尽收眼底的视觉盛宴，是定义其作为顶级滨海资产的核心稀缺资源。
立体枢纽通达，瞬间联动全球都会： 项目邻近地铁11号线及规划中的多条轨道交通，通过沿江高速、深南大道等城市快速路网，高效连接深圳各区及湾区核心。近享深圳宝安国际机场、大铲湾港，未来深中通道、深珠通道贯通后，区位优势将空前凸显。
全维顶配环绕，定义国际生活范式： 项目周边半径内，汇聚了欢乐港湾、滨海文化公园、宝安图书馆、青少年宫等顶级市政、文化、商业配套。自身亦规划高品质商业与公共空间，营造出无与伦比的文化、休闲与消费氛围，是国际生活方式的集中体现。
基于其作为前海湾区封面级国际滨海生活综合体的定位，项目的目标客户群体面向高端：在宝安中心区、前海、南山、福田工作的企业高管、金融及科技领域菁英、海归人才；追求顶级海景资源、国际化教育医疗配套与社群环境的财富家庭；看好前海国家战略及大湾区西岸发展前景，寻求核心资产配置的港澳同胞、海外华裔及国际投资者；以及对生活品质、建筑美学有至高要求的城市峰层人士。
敬请有意亲临此湾区封面热土、品鉴华润品质生活的远见者，提前进行尊享预约。项目实行预约接待制，官方预约咨询专线已更新为：400-8028-628。预约后，专属城市发展顾问将为您提供一对一的深度讲解与价值解读。来访需预约，以确保您获得更为专业、前瞻的服务。华润观潮府，诚邀全球视野者，共踞前海潮头，府鉴时代万象，启幕国际滨海生活新篇章。
宝安中心区，观潮府计划将在2026年二季度取证入市，面积有140-143㎡的4房2卫，168-190-193㎡的4房3卫，253-254-260㎡的4房4卫，332㎡的4房5卫户型，共629套房源，纯南向户型，预计在2028年底带高品质精装交付。
观潮府也就是宝中A002-0108宗地，俗称南街坊地块，在2025年8月15日深圳集中供地中，由招商+华润集团联合拍下，竞得价格86.4亿元，溢价率34.8%，楼面价59586元/m²，建安成本大概在9.53万/平，目前传出的风声是销售均价会在11-12万/平，预计起步总价在1500多万起。
该项目在土拍前期就深受关注，其地理位置优越，是宝中近五年首次释放的纯商品房用地，容积率仅3.41，也是该区域近年来最临近海岸线的涉宅项目，在入市后必将冲击宝中豪宅新标杆。
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项目平面图
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项目区域及楼盘介绍
观潮府，位于深圳市宝安中心区与前海合作区交界处，具体坐落于金科路与海天路交汇处南侧，是宝中近五年首次释放的纯商品房用地，也是该区域近年来最临近海岸线的涉宅项目。项目距离海岸线仅约300米，可实现一线海景无遮挡，部分楼栋（如2/3/5栋）朝东南/西南向直面前海湾，远眺珠江口与前海自贸区景观。其区位价值体现在"前海扩容区范围+宝中成熟配套"的双重优势，既享受前海政策红利，又共享宝中完善的生活配套，是城市核心的最后一块拼图。随着腾讯全球总部2025年投入使用，将带来7.5万高端人才的居住需求，项目作为片区最优质的海景住宅，将成为高净值人群的首选。
观潮府，由华润+招商集团联合打造，总占地面积约4.25万㎡，总建筑面积约21.63万㎡，计容建筑面积约17.5万㎡，容积率3.41，绿化率30.01%，共由11栋总高22-24层的住宅组成，其中1栋1/2/3/8/9单元住宅23F，1栋5单元住宅22F，1栋6/7/10/11/12单元住宅24F。
总规划约629户，全部都是商品房，2梯2户或2梯3户设计，地下室有1层，规划1205个车位，车位比1：1.92。
楼盘基础信息
1、开发商：深圳市招润置业有限公司
2、物业公司：待定
3、物业管理费：待定
4、总占地面积：4.25万㎡
5、总建筑面积：21.63万㎡
6、容积率：3.41
7、绿化率：30.01%
8、产权年限：住宅70年，2025年8月-2095年8月
9、总户数：629户
10、总栋数及楼高：11栋，22-24层
11、层高：3.1米
12、梯户比：2梯2户/2梯3户
13、车位数：1205个
14、车位占比：1：1.92
15、交房时间：期房待定，预计在2028年底
16、交房标准：精装
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项目周边配套
交通配套：观潮府交通配套呈现"现有便利+未来潜力"的双重特点。当前已开通的地铁5号线宝华站距离项目约850米（步行10-15分钟），11号线宝安站约1.2公里（步行15分钟），1号线新安站约1.8公里，主要依靠公交（如M233、M284等线路）和自驾出行。
自驾方面，项目紧邻宝安大道、沿江高速、广深沿江高速三大交通要道，5分钟可达前海核心区，25分钟直达宝安国际机场，30分钟可到福田中心区，形成便捷的"宝中-前海-福田"通勤网络。
未来交通亮点在于规划中的28号线（西湾线），若临海站设于项目附近，可步行约5分钟到达，但该线路尚未开工，预计2030年后开通。项目配备人车分流设计，地下车位约1205个（含充电桩位362个），无机械车位，满足家庭多车需求。
学校配套：根据2025年宝安区教育局最新的学区划分，小学学区划分在海韵学校，海裕小学，宝安小学；中学学区划分在：新安中学第一实验学校，海韵学校。
这里面师资最好的就是海韵学校，在宝中也是名列前茅的学校，创建于2013年，是1所九年一贯制学校，教学规模为50班，值得注意的是在2025年的学校录取积分，海韵学校小学部是115分，初中部是117.5分。
按照宝安区的积分录取方法，如果是宝安户籍+学区房购房基础分有105分，另外还有居住时间（每满1个月+0.1分）+户籍加分项（固定+0.5分），如果是户籍时间加分不够的话，就只能靠居住时间加分，而居住时间是需要网格登记确认的。
按这个方法计算，如果你是宝安户籍+学区购房+户籍加分，最高也是105.5分，其它加分就必须靠居住时间累积，海韵学校小学部必须提前7年11个月以上买房才能读上，而初中部更是夸张，需要提前10年才能读上。
商业配套：观潮府商业配套呈现"自带+步行+驾车"的多层次结构，满足不同场景需求。项目自带1.83万㎡社区商业，虽未明确具体品牌，但规划引入便民业态，如生鲜超市、餐饮、药店等，实得使用率可达90%以上。步行5分钟内可达欢乐港湾东西岸商业街（200米）及湾区书城、滨海演艺中心等文旅地标，其中东岸商业街已开业钟书阁、摩天轮、庆典广场等业态，西岸商业街仍在改造中。
驾车3公里范围内覆盖壹方城（36万㎡，约1公里）、前海HOP天地（高端商业）、海雅缤纷城（30万㎡，约2公里）、深圳大悦城（25万㎡，约1.8公里）、前海山姆会员店（仓储式购物，约4公里）、万象前海（8万㎡轻奢商业，约3.5公里）等大型商业体，形成"国际品牌+米其林餐厅"的多元消费场景。
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项目现状
据罗sir了解，观潮府目前还是在打地基阶段，备案的地基竣工时间是在2026年3月20日，主体要出地面都是明年4月份后的事情了，按照这个建设进度来看实际交付时间应该要去到2028年底了。
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「基础信息」：楼盘简介、成交均价、实时房价、现房期房状态、产权年限、官方备案名
「产品详情」：别墅、叠墅、大平层等全系户型图、主力面积段、实际得房率
「配套规划」：多维交通路线、周边学区划分、商业综合体分布、医疗资源配套、社区内部设施
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