刚刚，科技园地块以57.72亿总价成功出让！
华润、中海、招商、越秀、保利、建发，6家房企火热争夺，最终经过297轮报价，被保利收入囊中。
科技园地块起拍价23.02亿，折算下来，成交楼面价10.86万/㎡，溢价率达到150.74％。
6月5日下午15:00时，粤海街道T204-0153宅地正式出让，该地块吸引了6家房企参拍。
据现场消息，以上6家房企对应的号牌分别是：保利19号、越秀25号、建发33号、华润36号、中海68号、招商77号。
土拍开始，33号建发率先举牌，加价2000万，此时地价来到23.22亿。随后越秀、中海纷纷跟上，但整体的节奏尚缓，故而主持人又把竞价增幅降为1000万。
竞拍开始前10分钟，现场才举牌6次，目前除中海、越秀、建发三家之外，其余房企都保持沉默。
报价第15轮，保利才缓缓举牌，叫价24.52亿。19轮，招商跟进，报价24.92亿。
随着越来越多房企举牌，竞价节奏也开始加快，但主要还是中海、越秀、建发三家房企在奋力角逐。
报价第36轮，68号中海把楼面地价抬进了5万大关，此时总价来到了26.62亿。
而报价进入到45轮，最后一名种子选手36号华润才终于举牌，这个深圳的“大地主”，几乎每场土拍都有其身影，这一次是否也要把科技园宅地收入囊中呢？
6家房企均下场厮杀，节奏一下子被带起来了，68号报价31.02亿，33号应价31.22亿，68号再跟31.42亿，25号应价31.62亿……现场非常激烈，大屏幕上的数字也跟着快速闪过。
随着地价来到37.42亿，楼面价也突破7万+/㎡了，这个价格已经超过了深圳湾顶豪深圳湾沄玺的楼面价（70388元/㎡）。
报价121轮，地价门槛来到40亿，此时竞价速度又开始放缓了。127轮，华润举牌报出40.72亿后，现场陷入长时间的沉默，就在大家以为要一锤定音的时候，越秀和中海又再一次应价。
报价146轮，楼面地价超过8万一平，太疯狂了，这是近年来楼面地价唯二超过8万的宅地，上一宗是前海桂湾地块，即现在的招商海晏府，当时楼面地价为8.42万/㎡。
172轮越秀举牌，楼面地价超过8.5万/㎡了，“单价地王”被刷新了。
8.6万/㎡、8.7万/㎡、8.8万/㎡、8.9万/㎡、9万/㎡......楼面地价还在持续攀升中，房企们杀疯了。
报价220轮，总地价超50亿元，楼面地价也已奔赴9.4万/㎡，比此前的招商桂湾宅地，贵了差不多一万一平。
10万/㎡了！报价251轮，深圳诞生了破10万/㎡的住宅单价地王了！这是一场可以载入史册的土拍了，看着大屏幕跳动的数字，现场紧张氛围值拉满。
当楼面地价超过10万/㎡，房企们每举一次牌，都是心跳竞价。而在最关键的后半程，场上仅剩19号保利和77号招商还在你追我赶的相互应价中。
报价297轮，现场终于落锤，保利以57.72亿成交总价竞得科技园宅地，楼面地价为10.86万/㎡。
T204-0153宅地之所以引发房企热抢，一来是依托粤海街道科技园顶配地段的buff加持，区位优势无可替代；二来该宗地是片区近十年稀缺宅地供应，存量稀缺属性凸显。
同时，地块仅2.9的低密容积率、100米建筑限高，未来极有可能被打造成市场稀缺的低密小高层或板式产品，在高密度的科技园片区，项目或成为粤海街道的“低密孤品”。
T204-0153宅地，土地面积14116.04㎡、建筑面积53110㎡，其中包含：住宅49000㎡；物业服务用房110㎡；商业1500㎡；长者服务站1000㎡；文化活动室为1000㎡；托育机构为500㎡。
地块周边是粤海街道的“科创心脏”，一路之隔有百度国际大厦、深圳市软件产业基地等产业地标。
交通方面坐拥2、13号线双轨加持，出行便捷高效；配套方面，周边有深圳湾万象城、深圳湾学校等顶级配套，以及科技公园等生态资源。
可以说地块所处的版块，是集教育、科创、居住多元功能的片区。
从居住氛围来看，围绕滨海大道两侧也铺就了众多老牌豪宅，像卓越浅水湾、恒立听海花园、深圳湾悦府、漾日湾畔等，二手房挂牌价普遍在12-15万/㎡。
板块内上一个入市的新房住宅是旧改盘翰熙典居，于2025年年6月份开盘，备案均价约11.66万/㎡。
其南侧约1.6公里处，是中海与华润联手打造的顶级豪宅深圳湾澐玺，整体备案均价约18.23万/㎡，2025年首开劲销了130亿，是2025年度全国新房市场的标杆。
在市场价值背书，以及地段资源稀缺性的双重加持下，T204-0153地块的出让，或给深圳高净值人群带来又一个确定性选择。
近年来，深圳土拍宅地供应主力，从外围转向核心。今年已出让和预计出让的地块，也都纷纷在核心版块。
从土拍情况来看，今年除了罗湖笋岗、龙岗龙城这两宗地有建设要求，由国企兜底底价成交要求，其余已拍块地都是溢价成交。
3月笋岗H302-0107由深铁底价拿地，地块捆绑轨道交通配套设施，开发门槛高，只有轨交国企适配。
5月龙岗G01046-0106是近48万㎡超大综合体，商业配比高、资金占用大，华润底价拿下也在意料之中。
反观4月龙华民治的A808-0035宗地无底价、无特殊配套捆绑，地处梅林关北站，配套拉满，被四家房企轮番报价60轮，最终被天健溢价40.18％拿下。
能看出，核心成熟小盘纯宅地不受底价束缚就容易抢破头，大体量复合地块带落地约束基本底价收官。
而接下来的土拍重头戏，就落到了：前海桂湾的T201-0233和宝安新安的A002-0113身上。
桂湾地块占地1.19万㎡、建面3.68万㎡，起始价16.45亿，纯居住用地、无户型限制，紧邻去年单价地王T201-0232。当时共有12家房企争抢、146轮竞价，楼面价8.42万/㎡，溢价86％。如今建成的招商海晏府，备案均价14.2万/㎡，首开去化9成。
而宝中北街坊地块占地3.74万㎡，建面11.95万㎡，起拍52.8.亿，南向看海，南边一街之隔就是2025年的总价地王南街坊地块。
南街坊宅地即目前的深圳观潮，是华润＋招商187轮竞价，溢价34.81％获得，深圳观潮也取得了首开去化9成，加推“日光”的优秀成绩。
故而，今年桂湾和宝中这两块地大概率有望高溢价出圈。
最后再来看看光明的土拍。
今年光明一次性放出5宗待定宅地，扎堆凤凰城、高铁新城片区，总建面近70万㎡，是今年光明集中供地峰值。
光明前两年宅地供应偏少、新房库存紧张，今年集中发量平抑片区地价，加上片区房企拿地更谨慎，预估大多地块底价成交，主要用来补充西部刚需房源缺口。
