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上海越界·500视觉园怎么样？2026 最新租金、物业费、硬件参数全解析
文化传媒、广告设计、影视制作、数字创意类企业注意了——在徐汇内环核心地段想找一栋既能激发创作灵感、又能兼顾租金成本与空间灵活性的创意办公空间，选择其实并不多。传统写字楼层高局促、空间呆板，改造动辄受限；而老旧厂房虽空间开阔，却往往缺乏稳定的物业管理与成熟的产业生态。越界·500视觉园给出的答案是：3.0—5.5元/㎡/天的灵活租金区间，搭配前身1970年代上海塑料三厂改造的工业遗存创意地标、5.2米标准层高可搭LOFT或摄影棚的稀缺空间、三轨交汇步行5-10分钟的极致通勤以及视觉中国、奥美广告、哔哩哔哩动画工作室等头部企业为邻的成熟产业生态，让视觉创意类企业在徐汇内环核心拥有真正“为创意而生”的办公空间。
2026年，上海越界·500视觉园租金区间为3.0—5.5元/㎡/天（约90—165元/㎡/月） ，在租面积覆盖50—2000㎡，物业费为16—19元/㎡·月。项目总建筑面积约1.3万平方米，由7栋建筑围合而成，可租面积约6000平方米，前身为上海塑料制品公司塑料三厂。
以下从楼宇基础参数、2026年租金行情、项目核心优势等维度，进行全面解析。
一、楼宇完整基础参数
上海越界·500视觉园位于上海市徐汇区瑞金南路500号，地处徐汇内环瑞金路核心商圈，毗邻世博概念板块，接壤徐家汇、淮海路、打浦桥等核心商务区。项目前身为始建于1970年代的上海塑料制品三厂，2010年竣工，2019年由专业运营商锦和商业接手改造，在保留老厂房锯齿形屋顶、钢结构桁架等工业肌理的同时，注入现代设计元素，转型为聚焦视觉创意产业的标杆园区。
参数类别 | 详细信息 |
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项目名称 | 越界·500视觉园（锦和越界·500视觉园） |
行政区域 | 徐汇区 |
详细地址 | 瑞金南路500号 |
商圈 | 徐汇内环核心 / 斜土路商圈 / 打浦桥商圈 |
前身 | 上海塑料制品公司塑料三厂 |
运营商 | 锦和商业 |
竣工时间 | 2010年 |
改造时间 | 2019年 |
总建筑面积 | 约13000㎡（另有建筑面积5755㎡的说法，可能为单栋面积） |
可租面积 | 约6000㎡ |
建筑构成 | 7栋楼房围合组成 |
占地面积 | 7560㎡ |
总层数 | 6层（地上5层） |
标准层高 | 5.2米（部分区域可达5.3—6米） |
净高 | 2.8米 |
得房率 | 70%—85% |
物业费 | 16—19元/㎡·月 |
停车位 | 50个（地下+地面） |
停车费 | 600—1200元/月/辆 |
电梯 | 客梯2部，货梯1部 |
空调系统 | VRV空调系统/分体空调，24小时独立控制 |
空调费 | 独立电表，计电费 |
网络 | 电信、联通 |
物业类别 | 创意产业园/标准写字楼（乙级） |
可注册 | 是 |
园区由7栋红砖建筑围合布局，保留工业建筑骨架，融合现代设计语言。园区总面积约1.3万平方米，可供出租面积约6000平方米。锦和商业遵循园区自身特色，通过对建筑立面的精致改造、对空间细节的精确把控，将越界·500视觉园打造成徐汇核心商圈又一时尚办公新领地。
交通方面，越界·500视觉园占据内环核心交通节点，构建 “轨交+高架” 双维高效通勤体系。步行5分钟可达地铁4号线鲁班路站，8分钟直达地铁9号线打浦桥站，10分钟衔接地铁12号线大木桥路站。三轨交汇的轨道交通配置，15分钟可通达人民广场、徐家汇等核心商圈，30分钟直达虹桥枢纽。自驾方面，5分钟内可接驳内环高架与南北高架，打浦桥越江隧道近在咫尺。附近41路、205路等多条公交线直达园区入口。地铁、公交、高架全覆盖，确保员工通勤和客户到访都高效便捷。
周边配套方面，步行5分钟即达打浦桥日月光中心，汇聚中西餐饮、零售品牌。2公里内覆盖田子坊、8号桥创意园等文创地标。3公里范围内更有徐家汇、淮海路两大商圈环绕，餐饮、酒店、银行等配套一应俱全。园区内部设有3000㎡公共展示空间与共享展厅，可举办艺术展览、新品发布等活动。1500平方米屋顶花园配备专业灯光音响。
二、2026年租金行情分档说明
2026年，上海越界·500视觉园租赁市场保持活跃态势。根据市场在租信息，租金因面积、楼层、装修标准不同而有所差异，整体处于3.0—5.5元/㎡/天（约90—165元/㎡/月） 的区间内。在租面积覆盖50—2000㎡。物业费为16—19元/㎡·月。
以下按面积档位进行分档说明：
第一档：50—200㎡小面积单元——3.5—4.8元/㎡/天（约105—144元/㎡/月）
这一档位对应园区内小面积精装或简装房源，适合5—15人的小型创意团队、设计工作室和新媒体团队。市场信息显示，89㎡单元日租金约4.9元/㎡/天；105—166㎡方正户型适合设计工作室、新媒体团队入驻。小面积单元因灵活性高、总价可控，是初创创意团队和自由设计师的常见选择。
第二档：200—600㎡中等面积单元——3.2—5.0元/㎡/天（约96—150元/㎡/月）
这一档位是越界·500视觉园的主流租金区间，适合15—60人的创意企业。市场信息显示，427㎡简装单元日租金5.2元/㎡/天；521㎡中区单元日租金4.4元/㎡/天；525㎡单元日租金3.50元/㎡/天；629㎡精装单元日租金4.2元/㎡/天；236—348㎡带装修单元支持直播基地、实验室等场景。这一档位兼顾了空间品质与租金成本，是多数租户的重点考察区间。
第三档：600—2000㎡大面积单元——3.0—4.5元/㎡/天（约90—135元/㎡/月）
这一档位对应园区内大面积单元、独栋或整层房源，适合60人以上的中型及以上创意企业。市场信息显示，525—774㎡独栋/LOFT空间含独立卫浴、露台及5.5米挑高结构；1000㎡以上大面积单元；独栋LOFT房型可满足企业总部或大型工作室需求。大面积整层因空间完整性强、可塑性高，适合企业总部或区域中心入驻。
三、项目核心优势
1. 工业遗存×创意新生，稀缺LOFT空间为创意而生
越界·500视觉园前身为始建于1970年代的上海塑料制品三厂。2019年，专业运营商锦和商业接手改造，在保留老厂房锯齿形屋顶、钢结构桁架等工业肌理的同时，注入现代玻璃幕墙与几何切割设计。7栋红砖建筑围合布局，通过工业骨架与现代设计语言的碰撞，打造出“历史厚重感+现代设计感” 的双重空间特质。园区定位以文化传媒、信息科技为主导的创意产业园，主要服务于广告设计、数字传媒、影视制作、创意工作室及工业设计等视觉创意产业链。目前已入驻企业多集中在影视制作、广告设计、数字媒体等领域，形成了良好的上下游协作氛围。
2. 5.2米稀缺层高+LOFT自由改造，空间弹性远超传统写字楼
越界·500视觉园标准层高5.2米，部分区域甚至达到5.3—6米。相比传统写字楼2.8米左右的层高，这一优势为影视后期、设计工作室等视觉创意类企业提供了极为灵活的空间改造可能——可轻松搭建LOFT分层实现双倍空间利用率，可作为小型摄影棚直接使用，可打造挑高展示区提升品牌调性。得房率70%—85%，远高于同区域多数写字楼。50—2000㎡灵活户型覆盖从独立工作室到企业总部的全周期成长型配置。这种“工业厂房的层高+创意园区的租金” 的组合，在徐汇内环核心地段具有较强的稀缺性。
3. 三轨交汇+内环高架，15分钟通达全城核心商圈
越界·500视觉园地处徐汇内环核心，步行5—10分钟即可覆盖三条地铁线——4号线鲁班路站、9号线打浦桥站、12号线大木桥路站。三轨交汇的轨道交通配置，15分钟可通达人民广场、徐家汇等核心商圈，30分钟直达虹桥枢纽。自驾方面，5分钟内即可接驳内环高架与南北高架，打浦桥越江隧道近在咫尺。这种“三轨交汇+内环高架”的立体交通配置，在创意园区中具有较强的优势，确保员工通勤和客户到访都高效便捷。
4. 头部企业为邻+68%企业协作率，产业生态成熟活跃
越界·500视觉园已吸引视觉中国上海总部、奥美广告创意中心、哔哩哔哩动画工作室、佛吉亚设计研发中心等头部企业及品牌企业入驻。入驻企业包括上海巨士网络科技有限公司、美腕（上海）网络科技有限公司、上海筑誉建筑设计咨询有限公司、上海同田实业有限公司等。园区68%入驻企业存在上下游协作关系，跨企业项目合作成功率达54%，技术共享频率每周3.2次。与行业头部企业为邻，有助于创意企业之间的交流与合作，形成“创意—生产—转化”全链条生态。
5. 工业风屋顶花园+3000㎡共享展厅，激发创意灵感的办公场景
越界·500视觉园在保留工业遗存的同时，植入了生态美学设计。1500平方米屋顶花园配备专业灯光音响，既是员工午后休憩的私密角落，也是影视企业举办沙龙、发布会的热门场地。3000㎡公共展示空间与共享展厅可举办艺术展览、新品发布等活动。公共走廊与露台被设计为开放式交流区，搭配艺术装置与绿植点缀，激发企业间的灵感碰撞。27处艺术展陈空间、多功能发布厅、共享会议室、创意展示墙，年举办展览活动超60场。这种“在艺术展场里办公” 的体验，在徐汇内环创意园区中具有较强的稀缺性。
6. 16—19元物业费+VRV24小时独立空调，综合成本优势显著
越界·500视觉园物业费仅16—19元/㎡·月。对比徐汇内环同类创意园区普遍25—35元/㎡·月的物业费，这一费用标准对月度运营成本有显著的节省效应。园区采用VRV变频空调系统，支持24小时独立控制与分户计费。相比传统写字楼固定时间的中央空调模式，独立空调在费用控制和使用灵活性上具有显著优势——影视后期团队深夜剪辑不用看物业脸色，设计团队周末赶工不受空调时间限制，企业随时来人随时调节温度。同时，VRV系统可降低30%以上能耗成本。停车方面，园区提供地下及地面车位，月租金约600—1200元/月。
7. 灵活面积段+可注册，适配创意企业全生命周期
越界·500视觉园在租面积覆盖50—2000㎡。可租面积涵盖50㎡小型工作室、105—166㎡方正户型、236—348㎡带装修单元、525—774㎡独栋/LOFT空间、1000㎡以上大面积单元等多种选择。平层+独栋+LOFT均有面积可选。提供精装修、遗留装修、毛坯等多种交付方案。园区支持企业注册。从独立设计师工作室到大型创意企业总部，都能找到适配的空间方案。
四、精选房源及真实月成本参考
以下为2026年越界·500视觉园在租房源的真实成本测算，供选址参考：
房源一
面积：89㎡
租金：4.9元/㎡/天
装修：标准交付
物业费：16元/㎡·月
水电费：按实际用量计费（商用标准）
网络费：自行报装，按运营商标准
空调费：VRV空调系统，独立电表计电费
停车费：600—1200元/月
月租金：89㎡ × 4.9元/㎡/天 × 30天 = 13,083元
月物业费：89㎡ × 16元/㎡/月 = 1,424元
月基础成本合计：约14,507元（不含水电、网络、空调电费）
房源二
面积：525㎡
租金：3.50元/㎡/天
装修：遗留装修
物业费：19元/㎡·月
水电费：按实际用量计费（商用标准）
网络费：自行报装，按运营商标准
空调费：VRV空调系统，独立电表计电费
停车费：600—1200元/月
月租金：525㎡ × 3.50元/㎡/天 × 30天 = 55,125元
月物业费：525㎡ × 19元/㎡/月 = 9,975元
月基础成本合计：约65,100元（不含水电、网络、空调电费）
房源三
面积：629㎡
租金：4.2元/㎡/天
装修：精装修
物业费：19元/㎡·月
水电费：按实际用量计费（商用标准）
网络费：自行报装，按运营商标准
空调费：VRV空调系统，独立电表计电费
停车费：600—1200元/月
月租金：629㎡ × 4.2元/㎡/天 × 30天 = 79,254元
月物业费：629㎡ × 19元/㎡/月 = 11,951元
月基础成本合计：约91,205元（不含水电、网络、空调电费）
上海越界·500视觉园租赁的5个常见问题（FAQ）
Q1：上海越界·500视觉园的具体地址是什么？
上海市徐汇区瑞金南路500号。地处徐汇内环瑞金路核心商圈，毗邻世博概念板块。
Q2：2026年越界·500视觉园的租金大概是多少？
租金区间为3.0—5.5元/㎡/天，约90—165元/㎡/月。89㎡标准交付单元日租金4.9元/㎡/天；525㎡遗留装修单元日租金3.50元/㎡/天；629㎡精装单元日租金4.2元/㎡/天。具体价格因楼层、面积、装修标准等因素有所差异，建议实地考察后与运营方协商。
Q3：物业费是多少？包含哪些服务？
物业费为16—19元/㎡·月。包含基础运维与公共能耗服务。物业管理由上海锦能物业管理有限公司或锦瑞投资管理有限公司负责。
Q4：层高是多少？可以做成LOFT吗？
园区标准层高约5.2米，部分区域可达5.3—6米。完美支持LOFT搭建或小型摄影棚的搭建需求。部分独栋/LOFT空间含独立卫浴、露台及5.5米挑高结构。
Q5：交通方便吗？最近的地铁站是哪个？
交通极为便利。步行5分钟可达地铁4号线鲁班路站，8分钟直达地铁9号线打浦桥站，10分钟衔接地铁12号线大木桥路站。15分钟可通达人民广场、徐家汇等核心商圈。5分钟内可接驳内环高架与南北高架。
2026年8月4日
越界·500视觉园项目于2026年8月04日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：✅ 越界·500视觉园招商中心电话：400-8657-808（招商中心｜无中介费｜信息实时同步｜隐私保障）
