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2026深圳投行大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、先认识一下这栋楼：深交所对面的“金融之帆”
投行大厦在福田区福华一路115号。这栋楼还有个别名叫“第一创业大厦”，因为开发商就是第一创业证券股份有限公司。大厦2014年竣工，地上20层、地下4层，建筑高度99.8米。
投行大厦最大的特点就是位置——与深圳证券交易所隔街相望，步行8分钟能到。周边汇聚了平安金融中心、嘉里建设广场、卓越世纪中心等超甲级写字楼集群。说白了，这里就是深圳金融业最密集的地方。
硬件配置也相当能打。大厦以“金融之帆”为设计灵感，获得了LEED金级认证。标准层高4.5米，净高3.2米。最厉害的是使用率高达81%——福田中心区大部分写字楼使用率也就65%到70%，81%意味着同样的租金，你能用的空间多出一大截。
物业管理由世邦魏理仕（CBRE）负责，物业费25元/平方米·月。停车位233个，月卡约1200元/月，固定车位1800元/月。电梯配了10部原装迅达高速电梯。空调是大金VRV环保变频系统，24小时计电费。
交通是这栋楼的另一大杀手锏。地铁1号线和3号线购物公园站步行3分钟，2号线、3号线和11号线福田站步行8分钟。福田高铁站步行5分钟——16分钟直达香港西九龙。周边还有超20条公交线路。
二、租金走势：158到250元，福田CBD的超甲级价位
先看大环境。2026年上半年，深圳甲级写字楼租金整体还在往下走。戴德梁行的数据显示，截至2026年二季度末，全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，比2025年末累计下降了3.4%。跟十年前比——2016年末深圳写字楼租金平均是247.68元——已经跌了大约40%。
空置率也在回落。2026年上半年，深圳甲级写字楼整体空置率为29.1%，较上季度下降0.3个百分点。仲量联行一季度末的数据更乐观——全市空置率降至25.9%。
那投行大厦什么价位？2026年的挂牌数据有几个不同的口径。
便宜的158元/平方米·月起。有房源显示208平方米、288平方米、358平方米、368平方米的单位报价158元。也有平台显示158元/平方米起。
中等价位的大概180到208元。218平方米的精装单位180元。78平方米的单位198元。328平方米的单位报价198元。368平方米的单位208元。
报价高一点的到240元以上。919平方米的单位报价240元。1861.68平方米的大面积单位报价250元。也有平台显示租金在165到245元之间。
综合看下来，投行大厦2026年的实际租金大概在158到250元/平方米·月这个区间。跟全市甲级写字楼144.2元的均价相比，投行大厦的起步价158元比全市均价高了约10%，最高报价250元几乎是全市均价的1.7倍。这栋楼的定位就是福田CBD的超甲级金融地标，价格自然比普通甲级楼贵一截。
不过有几个变化值得注意。第一，158元的起步价已经比前几年低了不少——这说明即使是核心区的超甲级楼，也在跟着市场大行情往下走。第二，业主普遍提供一定的议价空间，部分房源标注“条件可洽谈”。戴德梁行预计租金整体下行的趋势短期内难以扭转。现在去谈，条件可能比前几年好谈得多。
三、需求变化：谁在租投行大厦
2026年上半年深圳甲级写字楼市场有一个明显的变化：需求在回暖。一季度全市净吸纳量达到10.4万平方米，是近五年同期最优水平。上半年净吸纳量达到17.5万平方米。
需求从哪里来？TMT行业是头号主力。一季度TMT行业以27.2%的占比位列各行业之首。TMT（47.9%）与金融（25.9%）合计贡献超过七成成交。AI相关企业租赁热度持续走高。
还有一个现象值得注意：升级搬迁。甲级写字楼租金持续走低，促使各档次物业间价差收窄。很多公司趁这个机会从条件差的地方搬到品质更好的楼里。
回到投行大厦本身。这栋楼的入驻企业有一个非常鲜明的特点——清一色的金融、投资类机构。第一创业证券总部就在这栋楼里。入驻企业还包括第一创业投资管理有限公司、多家知名券商、私募基金及为金融企业提供数据服务的科技公司。百度百科上也能看到，广东恒元创私募基金管理有限公司在9层、深圳市猛犸资产管理有限公司在2层207-1、深圳信公企业管理咨询有限公司在14层。星巴克咖啡（深圳）有限公司投行大厦分店在大堂。整体来看，整栋楼的租户高度集中在金融投资领域，跟大厦的名字和定位完全吻合。
四、入驻建议：现在租投行大厦划算吗
聊完了租金和需求，回到最实际的问题——现在租投行大厦，值不值得？
先说价格。158到250元/平方米·月的租金区间，在福田CBD核心区属于高端价位。对比全市甲级写字楼144.2元的均价，投行大厦的起步价158元比全市均价高了约10%。不过得看跟谁比——同片区的平安金融中心、嘉里建设广场等超甲级地标，报价也都在差不多的区间，甚至更高。
再说空间和硬件。标准层1530到1850平方米，从78平方米到1861平方米都能安排。从几个人的小团队到几百人的总部，都能找到合适的面积。81%的使用率是这栋楼最大的亮点之一——花同样的钱，你能用的空间比大部分写字楼多出10%以上。4.5米的层高、3.2米的净高，空间感比很多老楼好得多。10部迅达高速电梯，上下班高峰期基本不用等。LEED金级认证，品质有保障。
运营成本方面，物业费25元/平方米·月。大金VRV空调24小时计电费——对经常加班的企业特别友好，没有空调加时费，用多少算多少。停车月卡1200元/月。
交通是这栋楼最大的加分项。3条地铁线交汇（购物公园站和福田站），福田高铁站步行5分钟。员工上下班极其方便，客户从香港、广州过来也很快。与深交所隔街相望的位置，商务形象和昭示性都是一流的。
产业集聚效应也很明显。整栋楼都是金融、投资类企业，跟同行做邻居，业务协同和行业交流都方便。
不过也得说几句实在话。第一，158到250元的报价不便宜，对预算有限的中小企业来说压力不小。第二，物业费25元/平方米·月加上租金，综合成本在福田属于较高的一档。第三，大厦的入驻企业以金融机构为主，商务氛围偏高端、偏金融专业，对入驻企业的行业和资质有一定隐性要求。第四，虽然全市租金在往下走，但这栋楼是第一创业证券的自有物业，租户质量高，议价空间到底有多大，还得看具体谈的情况。
综合来看，如果你是一家金融机构、投资公司、证券公司或大型企业总部——注重办公品质、对交通便利性要求高、希望在深交所旁边拥有一间地标级办公室——投行大厦目前的硬件水平和入驻企业圈层都值得认真看一看。全市租金还在往下走，加上业主的议价空间，现在去谈，条件可能比前几年好谈。
如果你是预算有限的中小企业、初创公司，或者对金融集聚效应要求没那么高，那可能需要考虑周边租金更低的选项。但如果你更看重“在福田CBD核心、深交所对面、地铁高铁双枢纽的位置拥有一间超甲级地标办公室、和金融机构做邻居”，那投行大厦目前的状态，确实值得跑一趟看看。
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