苏州园区·保利星湖项目笔记：地铁口的“天字系”改善样本，2025年最后的3万+上车机会
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开发商 ： 保利苏通实业发展有限公司 （央企保利发展全资子公司）
位置 ：苏州工业园区 葑亭大道与方湾街交汇处 ，阳澄南岸创新城核心
产品类型 ： 6栋17层纯小高层 ，共264席，容积率2.0，绿化率35%
交付时间 ： 2025年12月 （精装交付）
产权年限 ：70年住宅
物业 ： 保利物业 （全国TOP3，服务标准高于园区平均水平）
「保利星湖」
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在售情况：主力户型清盘在即，总价门槛清晰
备案均价：37,570元/㎡
实际成交价：31,450–40,566元/㎡（低楼层优惠明显，高区溢价达15%）
得房率：79%–81%（同面积段领先，空间利用率极高）
层高：3.0米（高于园区普通小高层）
车位配比：1:1.98（共523个车位，地库直连地铁）
精装标准：≥4,000元/㎡，含“三大件”：日立中央空调 + 方太厨电 + 唯宝卫浴
✅ 关键提示 ：项目为保利“天字系”第四作， 2025年底交付在即 ， 当前为最后认购窗口期 ， 总价500万级改善客群 的稀缺选择。
147㎡4室2厅2卫
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165㎡4室2厅3卫
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周边配套：地铁口+学区+商圈，生活闭环已成型
交通动脉：地库直连地铁，通勤效率拉满
地铁：地铁3号线方湾街站，步行147米直达，地库有专属通道，雨天不湿鞋
公交：1公里内覆盖12个公交站点，1055路、161路等直达园区CBD
未来规划：地铁8号线（在建），3站换乘久光百货，5站直达苏州中心
自驾：
中环东线：5分钟上高速
娄江快速路：10分钟通达相城、高新区
星湖街：600米直达金鸡湖CBD，5站直达东方之门
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教育资源：划片明确，学区稳定
幼儿园：新娄幼儿园（直线379米，普惠优质）
中小学：至和实验学校（九年一贯制公办，直线361米，2025年划片已确认）
国际教育：苏州德威英国国际学校（车程12分钟）
📌 重要提示 ：至和实验学校为园区“新锐学区”，近年升学率稳步上升， 非传统名校但稳定可靠 ，适合务实型家庭。
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商业与生活：烟火气与品质感并存
社区商业：唯亭新娄商业中心（步行8分钟，超市、餐饮、药店齐全）
大型商场：
龙湖星湖天街（车程3公里，主力消费地）
金鸡湖商圈（地铁5站直达，苏州中心、久光百货、圆融时代广场）
生活服务：24小时便利店、智能快递柜、社区洗衣、宠物友好设施全覆盖
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医疗健康
三甲医院：苏州九龙医院（直线2.5公里，民营三甲，急诊响应快）
社区医疗：唯亭社区卫生服务中心（步行15分钟）
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生态景观
无直接湖景，但紧邻阳澄南岸创新城生态廊道，规划绿地丰富
社区景观：
架空层泛会所：星空会客厅、儿童乐园、健身区、阅读角全龄覆盖
中央园林：乔木+灌木+草坪三层设计，四季有景，人车分流
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产品力解析：不是豪宅，但比很多“豪宅”更懂生活
空间设计：小高层里的“大宅感”
4开间朝南：客厅、主卧、次卧、书房全南向，采光无死角
双阳台设计：
生活阳台：洗衣、晾晒、收纳一体化
景观阳台：观景、休闲、养花，提升生活仪式感
主卧套房：独立衣帽间+双卫设计，私密性媲美别墅
隐藏收纳：玄关柜、餐边柜、阳台柜均做超大容量设计，小户型不显拥挤
精装标准：央企级实用主义，不靠品牌堆砌
💡 单方精装成本超4,000元/㎡ ，在苏州同价位项目中 配置远超平均水平 ， 不靠嘉格纳、科勒博眼球，靠细节实用 取胜。
保利星湖营销中心电话
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保利星湖置业顾问：
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