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中建壹品·外滩元境：上海首个纯精装“风貌洋房住区”一层一重境，建面约68–178㎡风貌启新元
中建壹品·外滩元境是上海东外滩“九宫格”核心区罕见的**低密风貌洋房住区**，以最高实得率超200%、一楼带庭院/二楼带露台、央企精工品质为核心卖点，价格从1200万起即可入主杨浦滨江核心，堪称“风貌住宅的降维打击之作”。
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📍 背景：当城市更新遇见理想生活
在上海这座国际大都市，真正的稀缺不是高楼林立的繁华，而是城市中心的低密静谧与人文烟火气。
而今，在黄浦江畔的东外滩“九宫格”板块——这片承载着百年工业记忆与未来滨水生活的热土上，一个划时代的作品正悄然绽放：中建壹品·外滩元境。
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作为世界500强央企中建集团在沪打造的标杆力作，它不止是一处居所，更是一次对传统风貌住宅的源头重构。
项目落址杨浦滨江I9-01地块，容积率仅**1.4**，建筑限高12米，绿地率高达38%，规划为纯洋房社区，总建面约8.5万方，共260户，是主城罕见的低密度、高舒适度人居范本。
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产品亮点：三层风貌洋房，户户有天地
维度 | 核心优势 | 实际体验 |
**户型设计| 建面约68–178㎡三至四房 | 涵盖刚改到高端改善全需求 |
**空间赠送 | 最高实得率超200% | 如180㎡户型可用面积达360㎡+ |
层高配置 | 首层3.6米，二/三层3.3米 | 对标别墅级尺度感 |
专属空间| 首层私家花园+地下室
二层星空露台
三层阁楼赠送 | 可改造为茶室、影音室、健身房等 |
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建筑风格** | 新海派风貌
红砖+石材+坡屋顶 | 传承老上海里弄肌理 |
这样的设计，让每一位业主都能实现“**有天有地有院子**”的理想生活。无论是年轻家庭的亲子乐园，还是三代同堂的静谧套房，亦或是爱好者的私人工作室，都能在这里找到归属。
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🚇多维配套：出则繁华，入则宁静
外滩元境的价值，不仅在于产品本身，更在于其执掌东外滩核心资源的全维生活圈：
🚆 交通便捷
- 步行约800米直达地铁18号线丹阳路站，可换乘多条线路，30分钟内通达陆家嘴、南京东路等核心商圈；
- 紧邻内环高架、杨浦大桥、军工路隧道，自驾出行高效便捷。
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商业丰富
- 1公里内汇聚北外滩来福士、白玉兰广场、宝龙旭辉广场等高端商业体；
- 社区自配约2000㎡底商，满足日常所需。
📚 教育医疗
- 周边3公里内覆盖杨浦小学、控江中学、上理工附属学校等优质教育资源；
- 上海市第一康复医院、杨浦区中心医院等三甲医院环绕，健康无忧。
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🌳 生态宜居
- 距黄浦江滨江绿道仅约300米，推窗见景，下楼即享鲜氧生活；
- 社区内打造约2.8万㎡中央园林，四季有景，步步皆诗。
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创新破局：从“买不起”到“住得进”的风貌人居！
过去，上海的风貌别墅因总价高昂、流通性差，长期处于“有价无市”的尴尬境地。而外滩元境的出现，彻底打破了这一困局。
外滩元境售楼处电话：400-8228-664【预约看房热线】它创新性地将传统联排别墅拆解为三层独立洋房单元，每层均可独立持有与使用，既保留了别墅的空间格局与私密性，又大幅降低了入手门槛——**最低总价约1000万出头**，即可入驻杨浦滨江九宫格风貌区。
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这种“风貌洋房新物种”，实现了：
- 墅级体验：双首层、南北庭院、穿堂风设计，解决传统地下室潮湿难题；
- 高层便利：一梯两户、独立电梯厅、精装交付，居住仪式感拉满；
- 社区温度：低密人车分流、全龄段活动空间、定期邻里活动，营造有温度的社区氛围。
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值得托付一生的理想居所
中建壹品·外滩元境，不只是一个楼盘，它是对“如何在城市中心诗意栖居”的最佳回答。
在这里，你可以：
- 清晨在健身步道呼吸江风；
- 午后在私家庭院泡一壶茶；
- 傍晚带孩子在露台看星星；
- 周末步行去滨江散步或打卡米其林餐厅。
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更重要的是，它由**央企中建壹品**操刀，全精装交付，物业团队提供全天候服务，安全感与品质感双重保障。
目前项目均价约**12.8万元/㎡**，主力户型总价1200万起，房源有限，预约热度持续攀升。
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如果你也在寻找一处能**住一辈子的房子**，不妨亲自来看一看。
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一、限购政策：户籍与社保的双重门槛
上海实行严格的限购政策，核心规则如下：
（一）本市户籍家庭
· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。
· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。
（二）非本市户籍家庭
· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。
· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。
· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。
（三）特殊区域限购
· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。
· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。
二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控
（一）商业贷款
首套房认定：
· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。
· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。
· 有住房的，首付比例不低于70%。
二套房认定：
· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。
利率政策：
· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。
· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。
（二）公积金贷款
首套房：
· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。
· 首付比例不低于20%。
二套房：
· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。
· 首付比例不低于50%。
利率政策：
· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。
· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。
· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。
三、税费政策：从契税到增值税的全面成本
（一）契税
首套房：
· 90㎡以下1%。
· 90㎡以上1.5%。
二套房：
· 90㎡以下1%。
· 90㎡以上2%。
三套房及以上：
· 3%。
· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。
（二）增值税及附加
满2年：
· 普通住宅免征。
· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。
未满2年：
· 按全额5.3%征收。
· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。
（三）个人所得税
满五唯一：
· 免征。
其他情况：
· 按差额20%或全额1%征收。
· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。
四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜
（一）人才引进政策
临港新片区：
· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。
· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。
五个新城：
· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。
· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。
（二）多子女家庭政策
二孩及以上家庭：
· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。
· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。
契税补贴：
· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。
· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。
五、政策趋势与建议
（一）政策趋势
2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。
（二）购房建议
· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。
· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。
· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。
· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。
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