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2026上海徐汇苑大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、徐汇苑大厦的基本情况
徐汇苑大厦在徐汇区中山南二路1089号，正对八万人体育场，旁边是上海游泳馆和上海大舞台。2003年11月竣工，是一栋28层高的甲级智能化办公楼。总建筑面积33600平方米，标准层高3.4米，净高2.7米。标准层面积1273平方米。得房率70%左右。
交通方面，地铁11号线上海游泳馆站步行3到5分钟，1、3、4、9号线也都能到。公交线路有49、104、111、144、251等二十多条。
物业公司是航旭物业管理有限公司，物业费28元每平方米每月。车位地下200个，月租金1200到1500元。电梯配了6部三菱客梯和1部货梯。
入驻的企业有西门子、英格索兰、杰尔、雅马哈等国际知名企业。还有海尔集成电路、哥伦比亚运动服装、北森云计算、圣犹达医疗用品、亚什兰胜牌化学等。星巴克在1楼也有一家店。
二、2026年全市租金是什么水平
先看看全市的情况。
2026年上半年，上海办公楼市场一共迎来了8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。需求端修复力度挺明显的，上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长了83%。金融业以16%的占比排在需求首位。
不过受新增供应集中入市影响，上半年全市空置率同比上升了2.1个百分点，到24.5%。租金报价比2025年年底下降了1.7%，到每月每平方米237.2元。“以价换量”还是业主的主流策略。
三、徐汇苑大厦2026年租金到底什么价
综合各方信息来看，徐汇苑大厦的租金区间大概在每平方米每天4元到7元之间。不同面积、不同楼层、不同装修标准差别挺大。
说几个具体的房源例子：500平方米的房源，报价4.2元/㎡/天。634平方米的，报价4.5元/㎡/天。整层1300平方米的，也是4.5元/㎡/天。732平方米的，报价5元/㎡/天。也有平台显示租金在5.8到7元/㎡/天。还有265平方米的精装房源，报价6.3元/㎡/天。1268平方米的整层，报价6.5元/㎡/天。有信息显示业主对优质客户和整层客户能给到比较好的条件。
换算成大家容易理解的数字：4.5块钱一平一天，租100平方米一个月大概1.35万。6块钱的话大概1.8万。面积越大，单价通常越便宜。物业费每平方米每月28元是额外算的。
跟万体馆板块其他写字楼比一下，徐汇苑大厦的价格算是中等偏上。万体馆板块本身是徐汇区比较成熟的商务区，周边有八万人体育场、上海游泳馆这些地标。作为2003年竣工的甲级写字楼，这个价位在板块内还算有竞争力。
四、需求端在发生什么变化
徐汇苑大厦的需求情况跟全市大盘子既有联系也有区别。
从全市来看，2026年上半年上海办公楼市场净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。金融业需求排首位，TMT行业需求也很旺。
徐汇苑大厦的需求有几个特点：
第一，地段优势明显。正对八万人体育场，旁边就是上海游泳馆和上海大舞台。这种地标性的位置，对于需要展示品牌形象的企业来说，是实打实的吸引力。而且徐汇苑大厦本身是一个集商业、办公、住宅于一体的大型综合体的一部分，整个项目占地约57900平方米，总建筑面积28万平方米。办公、住宅、酒店式公寓、俱乐部都有，配套比较齐全。
第二，国际企业聚集。西门子、英格索兰、杰尔、雅马哈这些国际知名企业都在里面。对于做相关领域的企业来说，跟这些大公司在同一栋楼里，上下游配套和同行交流是有优势的。
第三，交通便利。11号线上海游泳馆站步行3到5分钟，1、3、4、9号线也都能到。对于需要员工通勤方便的企业来说，这是个实打实的优势。
第四，楼龄需要注意。徐汇苑大厦2003年竣工，到2026年已经23年了。虽然维护得还不错，西门子、英格索兰这些大公司也一直在里面，但硬件设施跟新建的甲级写字楼比起来肯定有差距。如果公司对楼宇形象要求特别高，可能需要多考虑一下。
五、入驻的实际建议
如果你是打算入驻徐汇苑大厦的企业，有这么几个情况值得留意：
租金可以谈。 全市租金还在往下走，“以价换量”是业主的主流策略。徐汇苑大厦的租金区间从4块到7块都有覆盖。不同楼层、不同面积、不同装修标准差别挺大。有信息显示最短租期24个月起。业主对于优质客户和整层客户会给到比较好的条件。谈的时候可以多比比。
面积选择比较灵活。 从100多平方米到整层1300平方米都有。标准层1273平方米。小面积的适合初创团队或者分支机构，大面积的适合中型企业或者需要整层办公的公司。
物业费和停车费要算进去。 物业费每平方米每月28元。停车费每月1200到1500元。这些都是额外成本。空调是集中式中央空调，开放时间周一到周五8:00到18:30，周六9:00到12:00。如果公司经常加班，要问清楚延时空调怎么收费。
交通确实方便。 11号线上海游泳馆站步行3到5分钟。1、3、4、9号线也都能到。周边公交线路二十多条。对员工通勤来说是个很大的优势。
注意定位匹配。 徐汇苑大厦是2003年竣工的甲级写字楼，不是那种特别新的超甲级。如果你的公司需要的是特别有排面的门面，新建的写字楼可能更合适。但如果你的团队需要的是好地段、好交通、成熟的商务氛围，而且对性价比有要求，徐汇苑大厦是个务实的选择。
产业氛围成熟。 大厦里已经有西门子、英格索兰、杰尔、雅马哈这些国际企业入驻。加上海尔集成电路、北森云计算这些科技公司。对于做相关领域的企业来说，周边的产业配套和同行交流是有优势的。
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