徐汇万科中心三期项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026上海徐汇万科中心三期办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、徐汇万科中心三期的基本情况
徐汇万科中心三期在徐汇区定安路55号，沪闵路9233号，地处上海南站TOD核心区。这个项目是万科集团联合九龙仓、绿地集团共同开发的，是万科在上海城区开发的最大体量综合体。整个项目总建筑面积约70万平方米。三期于2024年6月竣工，建筑面积约52万平方米，涵盖T1到T4四栋高规格甲级办公楼及约10万平方米商业配套。目前T4栋已整栋售出，T1到T3栋由万科自持对外招租。
三期包含2栋31层双子塔地标超甲级写字楼、2栋21层甲级写字楼以及2栋6层总部办公塔楼。标准层面积2000到3000平方米，无柱式设计，层高4.5米，净高3米，得房率73%。电梯配了12部通力客梯和2部货梯，智能派梯。物业是万物梁行在管，物业费每平方米每月35元。车位约2000个，含充电桩。项目已获得LEED金级认证，5G全覆盖。
交通方面是项目的一大优势。地铁1、3、15号线上海南站正上盖，步行大概440米。紧邻沪闵高架和中环高架，10分钟接驳内环，15分钟车程到徐家汇商圈。到虹桥枢纽30分钟，浦东机场45分钟。
配套方面，自带约10万平方米商业。旁边还有7万平方米的中央绿轴公园，绿化率35%。星巴克、全家、Manner、KFC这些品牌都已经入驻。项目聚焦人工智能、数字传媒领域，周边集聚了300多家科技企业。
入驻的企业分量很足。三期有中智股份、育碧游戏、捷摩电子、碧汉网络、阿自倍尔、山武自动化、万物云等。一期二期还有小米集团、字节跳动、百事可乐、李锦记这些头部企业。
二、2026年全市租金到底什么水平
先看看全市的大行情。
2026年上半年，上海办公楼市场共迎来8个新项目入市。二季度新增的项目里就包括徐汇万科中心三期T1。上半年累计新增供应约73.3万平方米。
需求端修复力度挺明显。上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%，已经达到去年全年净吸纳量的八成。从行业看，金融业以16%的占比排需求首位。TMT行业需求也很旺。
不过受新增供应集中入市影响，上半年全市空置率同比上升了2.1个百分点到24.5%。租金方面，全市租金报价比2025年年底降了1.7%，到每月每平方米237.2元，有效租金降了4.6%到158元。二季度市场平均成交租金195.2元/平方米/月，环比下跌1.9%。“以价换量”还是业主的主流策略。
三、三期租金到底是什么水平
那徐汇万科中心三期具体什么价？
综合各方信息来看，租金区间大概在每平方米每天3.5元到6.5元之间。不同楼栋、不同楼层、不同面积差别挺大。
说几个具体的数字：2026年2月的实价显示，三期日租金4.2到5.5元/㎡/天，高区略高。有平台显示租金区间在4.2到5.8元。也有显示3.5到5.5元的。整层3000平方米的房源，有的报5.5元。88平方米的小面积房源报3.6元/㎡/天，物业费33元。T3栋1500到3000平方米的房源，有的报5.5到6.5元。
换算成大家容易理解的数字：4块钱一平一天，租100平方米一个月大概1.2万。5块钱的话大概1.5万。6块钱的话大概1.8万。面积越大，单价通常越便宜。物业费每平方米每月35元是额外算的。
跟一期二期比一下，三期租金反而便宜。一期二期日租金6.5到7.0元/㎡/天。三期4.2到5.5元，比一期二期低了20%以上。原因是一期二期已经运营多年，租户结构稳定，而且很多是整栋或整层售出的。三期是全新交付、开发商自持招租，定价策略更灵活。
四、需求端在发生什么变化
徐汇万科中心三期的需求情况跟全市大盘子既有联系也有区别。
从全市来看，2026年上半年上海办公楼市场净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。TMT行业需求很旺，AI相关企业的新租和搬迁需求增长很快。
徐汇万科中心三期的需求有几个特点：
第一，全新交付、硬件好。三期2024年6月才竣工，到2026年也就两年。全新电梯、VAV中央空调、LEED金级认证、5G全覆盖。对于需要好硬件、好形象的企业来说，这是实打实的吸引力。
第二，价格有竞争力。三期4.2到5.5元的租金，比一期二期6.5到7.0元便宜了20%以上。同样是徐汇万科中心，同样的地段、同样的配套，三期价格更低，性价比优势很明显。对于成长型企业或者对成本比较敏感的公司来说，这是个实在的亮点。
第三，产业集聚效应明显。三期已经有中智股份、育碧游戏、捷摩电子、碧汉网络、阿自倍尔这些企业入驻。加上一期二期的小米、字节跳动、百事可乐、李锦记。整个项目已经形成了科技、金融、专业服务集聚的产业氛围。
第四，POD模式带来差异化。项目融合POD创新理念——PARK加TOD。配套7万平方米的中央绿轴公园。对于看重办公环境、注重员工体验的企业来说，“公园里办公”的体验是传统写字楼给不了的。
第五，政策配套有加持。新设企业可以申请最高50万元租金补贴。叠加徐汇区“大张江”专项补贴，高新技术企业可以享受税收返还和人才公寓优先租赁权。对于科技型和成长型企业来说，这些都是实打实的成本节省。
五、入驻的实际建议
如果你是打算入驻徐汇万科中心三期的企业，有这么几个情况值得留意：
租金可以谈。 全市租金还在往下走，“以价换量”是业主的主流策略。三期的租金区间从3.5块到6.5块都有覆盖。不同楼栋、不同面积、不同楼层差别挺大。整层租赁可以享受免租期及阶梯折扣。免租期一般15到90天，视面积和租期而定。租期一般2年起签，押二付二。谈的时候可以多比比。
面积选择比较灵活。 从88平方米到3000平方米都有。最小260平方米起租。标准层2000到3000平方米。小面积的适合初创团队或者分支机构，大面积的适合总部型企业。三期还有总部独栋T3到T4栋，含屋顶花园及专属停车位，租金3.5到4.2元/㎡/天。
物业费和停车费要算进去。 物业费每平方米每月35元。停车费每月1200元左右。空调是VAV中央空调，开放时间周一至周五8:30到19:00，周六半天。如果公司经常加班，要问清楚延时空调怎么收费。
交通确实方便。 1、3、15号线上海南站正上盖，步行440米。紧邻沪闵高架和中环高架。对员工通勤和商务出行都很友好。
注意定位匹配。 徐汇万科中心三期是超甲级写字楼，双子塔地标。形象和档次摆在那里。如果你的公司需要树立品牌形象、展示实力，这里是个好选择。但如果预算有限或者对成本更敏感，周边也有其他选择。
注意供应压力。 全市空置率还在往上走。2026年上半年全市空置率24.5%。徐汇新兴板块下半年还有新增供应。这意味着市场竞争会更激烈，对租户来说谈判空间可能更大。三期T1在二季度刚刚入市，选择面比较宽。
环保认证是加分项。 项目已获得LEED金级认证。采用VAV中央空调加PM2.5过滤新风系统。对于注重ESG或者有绿色办公要求的企业来说，这是个实在的亮点。
徐汇万科中心三期项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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