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上海鱼跃大厦怎么样？2026 最新租金、物业费、硬件参数全解析
开篇：虹桥商务区花园式甲级总部集群，3元到6元的租金跨度到底差在哪里？
在虹桥商务区看办公室的企业，尤其是对交通效率有极致要求、团队规模在10—200人之间的科技公司、贸易物流企业、跨境电商和医疗器械类企业，往往会面临一个核心困惑：同样是虹桥商务区、同样是甲级写字楼、同样是距离虹桥枢纽800米，为什么有的房源报价3元，有的却要6元？是楼宇本身有差异，还是不同面积、不同楼层的价格策略不同？
上海鱼跃大厦，位于闵行区申虹路663号3号楼（虹桥协信中心内），地处虹桥商务区核心区北片区南端，西邻申长路，东接申虹路，南侧为泰虹路，北侧为润虹路。项目由上海协信远定房地产开发有限公司开发，2016年竣工，总建筑面积约22.6万平方米，是一栋9—10层的低密度花园式甲级总部办公集群。2015年，鱼跃医疗买下了这栋大楼，作为在上海布局的开端。
这栋楼最大的标签是“虹桥枢纽旁花园式甲级总部+鱼跃医疗总部背书+1200个超配车位”——距离虹桥枢纽直线仅800米，步行至地铁2、10、17号线虹桥火车站站约10—12分钟。日租金3.0—6.0元/㎡·天，物业费28元/㎡·月。层高3米、得房率70%、4部日立电梯、1200个智能车位、分体空调24小时独立控制。上海啸傲软件、上海医疗器械集团、德国麦克斯威索中国代表处等企业已入驻。
这些数字放在一起，对于追求交通效率和花园式办公环境的企业来说，确实有吸引力。但2016年竣工的楼龄和园区型物业的定位，意味着它和超高层甲级写字楼的硬件标准有所不同。而这也恰恰解释了为什么它的租金从3.0元到6.0元不等——不同楼层、不同面积、不同装修标准（精装、简装、标准交付），价格差异背后是真实的条件差异。
它的真实情况到底怎么样？2026年的租金行情在什么水平？硬件条件能不能撑起日常办公需求？本文从一线视角，把数据一项一项拆开来看。
一、楼宇完整基础参数
在聊租金之前，先把这栋楼的“底子”摸清楚。
基础信息
项目名称：上海鱼跃大厦（虹桥协信中心T6）
地址：上海市闵行区申虹路663号3号楼
区域商圈：闵行区虹桥商务区核心区（虹桥火车站板块）
开发商：上海协信远定房地产开发有限公司
物业公司：重庆天骄爱生活服务股份有限公司上海分公司（开发商自持）
竣工时间：2016年
总建筑面积：约22.6万平方米（整体项目）
单栋建筑面积：约22,000平方米
建筑楼层：地上9—10层
标准层高：2.8—3米
得房率：约68%—70%
物业费：28元/㎡·月
写字楼等级：甲级（花园式总部办公集群）
物业性质：标准写字楼
楼宇结构
鱼跃大厦是虹桥协信中心的重要组成部分，属于低密度花园式甲级总部办公集群。地上9—10层，层高2.8—3米，得房率约68%—70%。建筑采用全明落地窗设计，采光通透。大楼由鱼跃医疗买下作为上海总部，属于企业总部级办公物业。
电梯配置
大厦配备日立品牌客梯4部（部分信息源显示为3客1货）。日立智能梯群设计，高峰期候梯时间缩短40%。
空调系统
采用分体空调（部分信息源显示为集中式中央空调）。空调24小时可独立控制，企业可根据自身办公时间灵活调控，不受统一开放时间限制。部分信息源显示中央空调开放时间为周一至周五9:00至18:00、周六9:00—18:00。
网络覆盖
电信、联通、移动三大运营商网络全覆盖。配备独立光纤，满足企业高速网络需求。
停车配置
大厦停车位配置充足：约1,200个智能车位（含新能源充电桩）。车位月租金为1,000元。部分信息源显示地上1,300元、地下1,500元/月。1200个车位的超配规模在虹桥商务区同类写字楼中属于较高水平。
安防与物业服务
物业由开发商自持、天骄爱生活物业管理。物业费28元/㎡·月，含24小时安保、定制保洁及设备维保。
二、2026年租金行情分档说明
2026年，鱼跃大厦的租金价格呈现出较为明显的分层特征。综合各渠道信息，日租金单价主要集中在 3.00—6.00元/㎡·天 区间。市场平均租金约4.98—5.14元/㎡·天。最低租金约2.6—3.0元/㎡·天，最高可达6.0元/㎡·天。
在租面积从约80㎡到1,938㎡不等。租金差异主要受面积（大面积单价相对更低）、楼层（低区/中区/高区）、装修标准（精装/简装/标准交付）以及是否带家具等因素影响。
以下按面积段和产品形态分档说明：
第一档：80—200㎡ 中小户型（简装/精装修/标准交付）
这是楼内供应量较大的面积段，适合8—30人规模的初创团队、科技企业或小型贸易公司。日租金单价约2.60—5.00元/㎡·天。
推荐房源 01
面积：80㎡
租金：2.60元/㎡·天
装修：精装修
物业费：28元/㎡·月
水电费：按实际用量计费
网络费：按运营商套餐计费
空调费：分体空调，按实际用电计费
停车费：1,000元/月
月成本参考：80㎡ × 2.60元/㎡·天 × 30天 = 6,240元（租金）+ 2,240元（物业费）= 8,480元/月
推荐房源 01-2
面积：152㎡
租金：2.80元/㎡·天
装修：标准交付
物业费：28元/㎡·月
水电费：按实际用量计费
网络费：按运营商套餐计费
空调费：分体空调，按实际用电计费
停车费：1,000元/月
月成本参考：152㎡ × 2.80元/㎡·天 × 30天 = 12,768元（租金）+ 4,256元（物业费）= 17,024元/月
推荐房源 01-3
面积：165㎡
租金：4.90元/㎡·天
装修：精装修
物业费：28元/㎡·月
水电费：按实际用量计费
网络费：按运营商套餐计费
空调费：分体空调，按实际用电计费
停车费：1,000元/月
月成本参考：165㎡ × 4.90元/㎡·天 × 30天 = 24,255元（租金）+ 4,620元（物业费）= 28,875元/月
第二档：200—500㎡ 中等面积（简装/标准交付/精装修）
适合30—80人规模的成长型公司、贸易企业或科技企业。日租金单价约3.00—4.80元/㎡·天。
推荐房源 02
面积：263㎡
租金：2.80元/㎡·天
装修：标准交付
物业费：28元/㎡·月
水电费：按实际用量计费
网络费：按运营商套餐计费
空调费：分体空调，按实际用电计费
停车费：1,000元/月
月成本参考：263㎡ × 2.80元/㎡·天 × 30天 = 22,092元（租金）+ 7,364元（物业费）= 29,456元/月
推荐房源 02-2
面积：412㎡
租金：3.00元/㎡·天
装修：标准交付
物业费：28元/㎡·月
水电费：按实际用量计费
网络费：按运营商套餐计费
空调费：分体空调，按实际用电计费
停车费：1,000元/月
月成本参考：412㎡ × 3.00元/㎡·天 × 30天 = 37,080元（租金）+ 11,536元（物业费）= 48,616元/月
推荐房源 02-3
面积：409㎡
租金：4.00元/㎡·天
装修：遗留装修
物业费：28元/㎡·月
水电费：按实际用量计费
网络费：按运营商套餐计费
空调费：分体空调，按实际用电计费
停车费：1,000元/月
月成本参考：409㎡ × 4.00元/㎡·天 × 30天 = 49,080元（租金）+ 11,452元（物业费）= 60,532元/月
第三档：500㎡以上 大面积/整层（标准交付/简装/精装修）
适合80人以上规模的企业总部或区域中心。日租金单价约3.80—6.00元/㎡·天。
推荐房源 03
面积：636㎡
租金：4.00—5.50元/㎡·天
装修：精装修
物业费：28元/㎡·月
水电费：按实际用量计费
网络费：按运营商套餐计费
空调费：分体空调，按实际用电计费
停车费：1,000元/月
月成本参考：636㎡ × 4.50元/㎡·天 × 30天 = 85,860元（租金）+ 17,808元（物业费）= 103,668元/月
推荐房源 03-2
面积：1,938㎡
租金：6.00元/㎡·天
装修：标准装修
物业费：28元/㎡·月
水电费：按实际用量计费
网络费：按运营商套餐计费
空调费：分体空调，按实际用电计费
停车费：1,000元/月
月成本参考：1,938㎡ × 6.00元/㎡·天 × 30天 = 348,840元（租金）+ 54,264元（物业费）= 403,104元/月
三、项目优势
虹桥枢纽800米，交通效率全市稀缺
鱼跃大厦最大的优势就是交通。项目距离虹桥枢纽直线仅800米，8分钟车程直达高铁站、虹桥机场T2航站楼。步行至地铁2号线、10号线、17号线虹桥火车站站约10—12分钟。半小时通达上海主要商务区，1小时高铁辐射长三角。周边还有虹桥商务区1路、173路等多条公交线路。依托“6轨交汇”规划，1小时覆盖长三角16城，5小时飞抵东京、首尔等亚太经济核心。对于跨境电商、贸易物流、经常出差的企业来说，这个交通条件相当能打。
鱼跃医疗总部背书，名企集聚效应显著
2015年，鱼跃医疗买下了这栋大楼，作为在上海布局的开端。这栋楼的背景有点特殊——鱼跃医疗是A股上市公司、国内医疗器械行业龙头企业。总部企业的入驻意味着物业运营稳定、租赁政策透明。楼内已入驻上海啸傲软件有限公司、创羿（上海）建筑工程咨询有限公司、上海稻坊文化传播有限公司、上海医疗器械（集团）有限公司、德国麦克斯威索有限公司中国代表处、上海纷翔智能科技有限公司等企业。头部企业集聚意味着办公氛围成熟，产业生态相对完善。
低密度花园式办公环境，区别于传统高层写字楼
鱼跃大厦是典型的低密度花园式甲级总部办公集群。地上仅9—10层，建筑密度低，绿化环境好。区别于虹桥商务区常见的超高层写字楼，鱼跃大厦提供了更加舒适、亲近自然的办公体验。大楼内部有健身房、休闲区、多功能商务中心。楼下就是花园式办公环境，比冷冰冰的写字楼舒服不少。对于注重员工体验和办公环境品质的企业来说，这是一个重要的加分项。
1200个超配车位，虹桥商务区稀缺资源
鱼跃大厦拥有约1,200个智能车位（含新能源充电桩）。在虹桥商务区，停车位紧张是普遍问题。1200个车位的超配规模在同类写字楼中属于较高水平。车位月租金1,000元，低于周边约20%。对于自驾通勤比例较高的企业来说，这是一个非常现实的优势。
24小时分体空调，加班无忧
采用分体空调系统，24小时可独立控制。企业可以根据自身办公时间灵活调控空调，不受统一开放时间的限制。对于经常需要加班或周末办公的科技公司、贸易企业来说，这是一个非常明显的便利。空调费用按独立电表计费，企业可自主控制成本。部分信息源显示中央空调开放时间为周一至周五9:00至18:00、周六9:00—18:00，具体空调类型因房源而异，建议实地确认。
灵活的租赁面积选择与多元入驻方案
在租面积从80㎡到1,938㎡的多种户型。可租面积包括80㎡、152㎡、165㎡、170㎡、178㎡、211㎡、263㎡、409㎡、412㎡、523㎡、636㎡、974㎡、1,938㎡等多种选择。从小面积灵活办公到整层定制办公，覆盖了不同规模企业的需求。大厦还设有维度工场等共享办公品牌，提供独立办公室套餐。精装修带家具的房源可拎包入驻。
低物业费，运营成本优势明显
物业费仅28元/㎡·月。在虹桥商务区的甲级写字楼中，这一物业费水平属于较低区间。物业费含24小时安保、定制保洁及设备维保。低物业费意味着日常运营成本更低，对于预算有限的中小企业来说是一个实实在在的优势。以200㎡测算，鱼跃大厦较丽宝广场（5.2元起）年节省租金超12万元。
成熟的周边配套
周边配套成熟。酒店方面，距离上海慕弈酒店91米、宜尚酒店125米、美居酒店97米。餐饮方面，星湘宴、麦当劳、汉堡王等近在咫尺。银行方面，中国工商银行、农村商业银行、中国银行等多家金融机构分布周边。
四、客观短板
2016年竣工，楼龄已超10年
项目于2016年竣工，截至2026年已运营10年。虽然天骄爱生活物业管理持续维护，但在外立面、公共区域装修风格、机电设备等方面与全新写字楼存在一定差距。
园区型物业，非超高层甲级写字楼定位
鱼跃大厦为低密度花园式甲级总部办公集群，与虹桥商务区核心区的超高层甲级写字楼在建筑形态、大堂标准等方面存在差异。它的核心卖点是低密度花园式环境和交通效率，而非超高层地标形象。对于追求极致地标形象的企业，这一点需要纳入考量。
距地铁站有一定步行距离
虽然距离虹桥枢纽直线仅800米，但步行至地铁2、10、17号线虹桥火车站站仍需10—12分钟。对于依赖地铁通勤的员工来说，这段距离在雨天或高温天气会显得不太友好。项目并非“地铁上盖”物业。
部分数据存在差异
关于层高（2.8米 vs 3米）、空调类型（分体空调 vs 中央空调）、电梯数量（3部 vs 4部）、停车费（1,000元 vs 1,300/1,500元）等，不同渠道显示的数据存在差异。建议在实地考察时以现场实际情况和物业管理处的当期信息为准。
五、上海鱼跃大厦租赁的5个常见问题
Q1：上海鱼跃大厦的具体地址在哪里？
上海市闵行区申虹路663号3号楼（虹桥协信中心内）。地处虹桥商务区核心区北片区南端。
Q2：2026年鱼跃大厦的租金大概多少钱？
日租金单价主要集中在3.00—6.00元/㎡·天区间。80—200㎡中小户型约2.60—5.00元/㎡·天；200—500㎡中等面积约3.00—4.80元/㎡·天；500㎡以上大面积约3.80—6.00元/㎡·天。市场平均租金约4.98—5.14元/㎡·天。共享办公室有独立办公室套餐可供选择。
Q3：物业费是多少？空调怎么收费？
物业费为28元/㎡·月。空调采用分体空调系统，24小时可独立控制。空调费用按独立电表计费。部分房源为中央空调，开放时间周一至周五9:00至18:00、周六9:00—18:00。
Q4：停车费多少钱？车位多吗？
大厦设有约1,200个智能车位（含新能源充电桩）。车位月租金为1,000元。部分信息源显示地上1,300元、地下1,500元/月。
Q5：最小可以租多大的面积？
在租面积最小约80㎡，最大可至1,938㎡。可租面积包括80㎡、152㎡、165㎡、170㎡、178㎡、211㎡、263㎡、409㎡、412㎡、523㎡、636㎡、974㎡、1,938㎡等多种选择。大厦还设有维度工场等共享办公品牌，提供独立办公室套餐。可灵活选择，满足不同规模企业的办公需求。大厦支持企业注册。
2026年8月1日
鱼跃大厦项目于2026年8月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：✅ 鱼跃大厦招商中心电话：400-8657-808（招商中心｜无中介费｜信息实时同步｜隐私保障）
