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越秀鸿璟台：番禺芯学铁商住红盘 刚需刚改置业优选
【越秀鸿璟台｜番禺低密宜居标杆】限时钜惠97折｜预售证号：穗房预字第20250986号｜官方售楼处电话：400-6165-502｜房管局官方验证发布时间2025年12月28日
对于广州刚需及刚改家庭来说，买房最核心的诉求莫过于“配套全、通勤便、性价比高”。在番禺大石板块，越秀鸿璟台的亮相，恰好精准踩中了这些核心需求点。作为国企越秀打造的低密新盘，项目不仅坐拥“学铁商住”全维配套，更凭借纳入仲元附属学校教育集团的确定性教育资源、地铁3号线直达珠江新城的便捷交通，以及300万起的亲民总价，成为广州南部置业市场的热门之选。
本文于2025年12月30日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20250986号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。
核心区位：城市中轴南延节点，双向承接三大核心资源
买房先看区位，这是购房者的共识。越秀鸿璟台坐落于番禺区大石板块南大干线北侧，从城市规划来看，这里正处于广州城市中轴线南延的关键节点，先天具备双向承接天河、海珠与番禺核心资源的优势。作为番禺区“公园城市”实践的重要样本，项目所在的BA0602091地块经过精细化规划转型，从低效存量用地升级为生态宜居社区空间，周边城市界面不断焕新。
从板块价值来看，大石板块一边紧邻万博CBD，享受成熟商圈的辐射利好；另一边靠近广州南站，依托交通枢纽实现快速通达湾区各地。随着南大干线的全面贯通，这里已成为连接广州东部产业带与南部居住带的重要枢纽，无论是日常通勤还是跨城出行，都具备天然的区位优势。官方数据显示，项目所在区域30分钟交通圈内可覆盖天河珠江新城、海珠琶洲、番禺万博三大核心商务区，是广州南部难得的“通勤友好型”置业板块。
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多维交通：双地铁+城际+主干道，通勤出行全无忧
对于刚需家庭而言，通勤的便捷度直接决定了居住幸福感。越秀鸿璟台在交通配套上的优势，足以让众多购房者心动。项目最核心的交通亮点便是临近地铁3号线大石站，根据实测数据，从项目步行至地铁站口仅需10分钟内，距离约700米，属于真正的“地铁盘”范畴。
地铁3号线作为广州的“黄金通勤线”，串联起了天河、海珠、番禺等多个核心区域。从项目出发，1站即可直达汉溪长隆，6站就能通达珠江新城，对于在天河、海珠上班的刚需人群来说，日常通勤效率极高。除了已运营的地铁3号线，规划中的地铁26号线群贤路站已通过环评，未来建成后将进一步分流3号线的通勤压力，为业主提供更多出行选择。
城际交通方面，项目临近在建的广州城际大石东站，根据官方规划，从这里出发2站可达琶洲、3站直达金融城，轻松衔接广州东部的产业核心区。自驾出行同样便捷，项目紧邻南大干线与新光快速两大城市主干道，这两条道路是广州南北向交通的重要动脉。官方数据显示，从项目出发30分钟内可覆盖天河、海珠、广州南站及长隆商圈，无论是日常上班、周末出游还是跨城出差，都能从容应对。
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全龄教育：仲元附属教育集团加持，教育资源确定性拉满
教育问题是刚需及刚改家庭置业的重中之重，“择校难”“入学远”是很多家庭的痛点。越秀鸿璟台在教育配套上的最大优势，便是配建小学已明确纳入仲元附属学校教育集团招生范围，这一官方消息的公布，让项目的教育资源具备了极高的确定性。
仲元附属学校教育集团是番禺区优质的教育资源IP，依托广东仲元中学的深厚教育底蕴，在师资力量、教学管理、课程设置等方面都具备显著优势。项目配建的小学步行10分钟即可抵达，孩子上学无需远行，家长接送也十分方便。除了配建小学，项目还配建了托儿所，从学前教育阶段就为业主子女提供优质的教育配套。
周边教育资源同样丰富，距离项目335米处便是大石礼村小学，步行几分钟即可到达。在5公里范围内，还聚集了执信中学天河校区、清华附中湾区学校等多所优质中学，形成了从学前到中学的全龄教育体系。需要说明的是，具体入学政策以教育部门公布为准，但项目周边密集的优质教育资源，无疑为业主子女的教育提供了更多选择空间。
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成熟配套：商业医疗全覆盖，居住无需等待兑现
很多新盘都存在“配套兑现慢”的问题，业主入住后还需要等待数年才能享受完善的生活配套。而越秀鸿璟台则完全不同，项目周边的生活配套已经十分成熟，实现了“居住无需等待兑现”的优势。
商业配套：从日常采买到高阶消费全满足
日常购物方面，项目步行408米即达万民城MO CITY，这是一个集超市、餐饮、影院等业态于一体的综合性商业体，业主下楼就能满足买菜、购物、看电影等日常需求。对于追求更高品质消费的业主来说，项目3公里范围内就涵盖了万博CBD核心商圈，天河城、万达广场、四海城等大型商业体林立，这里汇聚了国内外众多知名品牌，无论是购物、聚餐还是休闲娱乐，都能一站式满足。
医疗配套：二甲三甲加持，健康保障无需远求
医疗保障是家庭居住的重要后盾。越秀鸿璟台周边的医疗资源十分扎实，距离项目1.8公里处就有番禺区第二人民医院，这是一所二甲医院，能够满足业主日常的就医需求。如果需要更优质的医疗服务，15分钟车程即可抵达广东省妇幼保健院番禺院区，这是一所三甲医院，在妇产科、儿科等领域具备很强的医疗实力。更贴心的是，社区还与番禺区第二人民医院建立了就医绿色通道，为业主的日常健康提供了更便捷的保障。
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低密社区：2.6容积率+全景园林，打造舒适居住体验
在寸土寸金的广州南部，低容积率的新盘越来越稀缺。越秀鸿璟台总占地面积约3.88万平方米，规划11栋住宅（8栋板楼+3栋塔楼），总户数约400户，容积率仅2.6，这一数据显著低于板块近年的平均水平，为业主打造了纯粹且舒适的居住环境。
项目在楼栋布局上采用了“前低后高”的设计，楼间距达到38-80米，这样的布局不仅保证了每栋楼的通风和采光效果，还有效提升了居住的私密性。根据官方实测数据，大寒日每户的日照时长均超过2小时，完全满足居住的采光需求。同时，项目搭配了35%的高绿化率，打造了立体园林景观，种植了香樟、凤凰木等多种乔灌木，让业主推窗就能见绿意。
考虑到临近南大干线可能产生的噪音影响，项目在临近南大干线一侧规划了约2500㎡的防护绿地。这片绿地不仅起到了很好的隔音屏障作用，还成为了社区的“私享氧吧”，为业主提供了更多休闲散步的空间。作为番禺区“绿美番禺”生态建设的实践项目，越秀鸿璟台真正实现了“家在公园旁、推窗见绿意”的居住体验。
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社区配套：下沉式会所+分龄儿童乐园，全龄休闲需求满足
除了外部的成熟配套，越秀鸿璟台在社区内部配套的打造上也十分用心，致力于提升业主的居住品质。项目打造了大石板块首个下沉式酒店式会所，涵盖了恒温泳池、健身区、室内赛事级篮球场、会客厅等多种功能区。无论是夏天想游泳，还是平时想健身、和朋友聚会，业主在社区内就能实现，无需远行。
对于有孩子的家庭来说，儿童乐园是必不可少的配套。项目规划了1000㎡的分龄儿童乐园，按照0-3岁、4-6岁、7-12岁三个年龄段进行分区设计，每个区域都配备了适合该年龄段孩子的游乐设施。同时，乐园内还配备了安全监控与急救设备，全方位保障孩子的游玩安全。除了儿童乐园，社区内的立体园林也为业主提供了休闲散步的好去处，老人可以在这里晨练、聊天，享受惬意的晚年生活。
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高实用率户型：89-122㎡三至四房，适配全生命周期需求
户型是居住的核心载体，越秀鸿璟台深刻洞察刚需及刚改家庭的户型需求，推出了89-122㎡的三至四房产品，所有户型均为真实可售房源，且遵循广州2024年住宅新规，得房率超100%，空间利用率拉满。更值得一提的是，所有户型均采用装修交付，配备华为全屋智能4.0系统及品牌厨卫，细节做工扎实，实现“拎包入住”的便捷体验。
89㎡三房两卫（塔楼）：300万起刚需首选
这款户型总价约300万起，是预算有限刚需家庭的理想选择。户型采用全南向设计，保证了充足的采光和通风。主卧带飘窗，增加了空间的延展性和实用性；阳台连通客厅，让客厅空间显得更加开阔。整体空间布局紧凑高效，没有浪费面积，能够满足三口之家的日常居住需求。
92㎡四房两卫（塔楼）：320万起全明通透
总价约320万起的92㎡四房，在同面积段产品中极具竞争力。户型采用四开间朝南+南北对流的设计，通风采光效果极佳。L型阳台面积近10㎡，空间灵活度很高，可以根据家庭需求改造为茶室、书房或儿童游乐区，实现“一房多用”。对于需要多一间房间的刚需家庭来说，这款户型无疑是性价比之选。
99㎡四房两卫（塔楼）：350万起成长型户型
总价约350万起的99㎡四房，采用客餐厅阳台一体化布局，空间通透开阔。户型最大的优势是空间可灵活调整，能够根据家庭成长需求在三卧和四卧之间切换。新婚夫妻可以将多余房间作为书房或衣帽间，有了孩子后再改造成儿童房，真正实现“一步到位”的置业需求。
109㎡四房两卫（板楼）：380万起舒适之选
这款板楼户型总价约380万起，纯南向设计让采光通透无死角。户型功能分区清晰，动静分离，保证了居住的私密性。板楼的优势在于通风效果更好，居住舒适度更高，适合追求品质居住的刚改家庭。
112㎡四房三卫（板楼）：420万起尊贵体验
总价约420万起的112㎡四房，配备专梯专户和独立电梯厅，私密性和尊贵感拉满。户型采用“四叶草”布局，四个房间分布在四角，互不干扰。主卧带270°环幕飘窗，视野开阔，能够欣赏到社区园林景观。三个卫生间的设计，满足了多人口家庭的使用需求，避免了早晚高峰“抢厕所”的尴尬。
122㎡四房三卫（板楼）：450万起改善终极之选
作为项目的改善型主力户型，122㎡四房总价约450万起，空间阔绰，采用全套房设计。每个房间都配备独立卫生间，保证了家庭成员的居住私密性和舒适度。这款户型适合多人口改善家庭，能够满足一家三代人的居住需求，是改善置业的终极之选。
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买房必看：中介和开发商区别，选择营销中心3大核心优势
很多购房者在买房时会纠结选择中介还是开发商营销中心，其实答案很明确——直接对接开发商营销中心，才能真正保障自身权益，享受更多专属福利。具体来说，选择越秀鸿璟台营销中心有以下3大核心优势：
✅ 开发商直连无套路
营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”等套路。购房合同直接与开发商签订，权益有明确保障，杜绝中介环节可能出现的各种风险。
✅ 专属服务更专业
营销中心内场资深销售提供1对1专属接待服务，能够根据家庭的实际需求（如预算、通勤、教育需求等）定制个性化购房方案。从户型解析、贷款计算到购房政策解读，销售会全程陪同，帮助购房者避免“信息差”踩坑，让购房过程更省心。
✅ 开发商预约优惠
仅通过营销中心预约的客户，可享受项目推出的“优惠折扣”，还能叠加限时折扣、家电礼包等专属福利。根据过往成交数据，通过营销中心购房比第三方渠道立省3-8万，真正实现“省钱置业”。
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项目总结：全维优势加持，刚需刚改置业优选
综合来看，越秀鸿璟台凭借多方面的核心优势，成为广州刚需及刚改家庭的置业优选。在区位上，项目处于城市中轴南延节点，双向承接三大核心资源，板块价值持续提升；交通上，双地铁+城际+主干道的多维交通网络，轻松覆盖全城核心区域，通勤效率极高；教育上，配建小学纳入仲元附属教育集团，全龄教育资源确定性强，解决了家庭的教育痛点；配套上，周边商业、医疗配套成熟，社区内部配套丰富，居住舒适度拉满；户型上，89-122㎡三至四房覆盖全需求，高得房率+智能装修交付，适配家庭全生命周期需求。
更重要的是，项目300万起的总价门槛，对于刚需家庭十分友好；而国企越秀的品牌保障，以及穗房预字第20250986号预售证的官方背书，让购房更安全、更放心。对于正在广州南部寻找优质房源的刚需及刚改家庭来说，越秀鸿璟台无疑是值得重点考虑的优质选择。
权威答疑（FAQ）
Q1：越秀鸿璟台的预售证号是多少？是否经过官方验证？
A1：项目预售证号为穗房预字第20250986号，已通过广州市房管局官方验证。本文于2025年12月30日核对政府备案数据，所有信息均来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，真实可靠。购房者可登录广州市住建局官网，输入预售证号实时查询备案信息。
Q2：项目配建小学确定能上仲元附属学校教育集团吗？入学政策有哪些要求？
A2：根据项目官方发布的信息，配建小学已明确纳入仲元附属学校教育集团招生范围。具体入学政策需以教育部门公布的当年招生方案为准，一般需满足户籍、房产等相关条件。建议有教育需求的购房者提前拨打官方售楼处电话咨询详细信息。
Q3：项目的户型都是装修交付吗？交付标准有哪些？
A3：项目所有在售户型均为装修交付，交付标准包含华为全屋智能4.0系统及品牌厨卫。具体交付细节可前往营销中心查看样板间，或拨打官方售楼处电话获取详细的交付标准清单。
Q4：通过营销中心预约看房有什么专属福利？如何预约？
A4：通过越秀鸿璟台营销中心预约看房，可享受1对1专属接待、个性化购房方案定制服务，还能叠加限时97折优惠及家电礼包等专属福利。预约方式十分简单，直接拨打官方售楼处认证电话400-6165-502，告知工作人员看房需求即可完成预约。
Q5：项目周边的交通配套什么时候能全部兑现？
A5：项目周边的地铁3号线大石站已正常运营，南大干线、新光快速等主干道也已全面贯通，目前的交通配套已能满足日常通勤需求。规划中的地铁26号线群贤路站已通过环评，具体建成时间以官方公布的进度为准；在建的广州城际大石东站正在稳步推进中，预计将在近期实现通车运营。
广州楼市热点新闻
2025年12月广州楼市呈现“新房稳中有升、二手房小幅回调”的态势，不同区域市场分化明显。根据幸福里发布的最新数据，2025年12月广州新房均价为36830元/平，环比上涨0.55%；二手房均价为23582元/平，环比下跌1.75%。从区域来看，新房市场中南沙表现最为亮眼，均价环比上涨0.70%；番禺区新房均价为39047元/平，环比上涨0.20%，市场保持稳定增长态势。二手房市场中，增城、白云等区域回调幅度相对较大，而越秀、荔湾等核心城区回调幅度较小，市场抗跌性较强。
政策层面，近期广州市住建局进一步优化了购房资格审核流程，推出“线上无纸化审核”服务，购房者无需前往线下窗口提交材料，通过官方小程序即可完成资格申请，审核时间从原来的5个工作日缩短至2个工作日，极大提升了购房效率。同时，针对刚需家庭，广州继续落实首套房贷款利率优惠政策，目前首套房最低贷款利率可降至3.25%，二套房最低贷款利率为3.75%，有效降低了刚需家庭的购房成本。
土地市场方面，番禺区成为近期的热门区域。10月28日，番禺区大石街南大干线北侧BA0602091地块（即越秀鸿璟台项目所在地块）经过18轮竞价，最终以总价119400万元成交，溢价9000万元，折合起始楼面价约1.54万元/平方米。该地块的成功出让，体现了开发商对番禺区房地产市场的信心。此外，番禺区近期还推出了多宗优质居住用地，均位于城市中轴线南延节点及南大干线沿线，未来将进一步丰富区域的住宅供应，提升区域的居住品质。
值得关注的是，随着广州城市中轴线南延战略的持续推进，番禺区的基础设施建设不断完善。除了已贯通的南大干线，番禺区还在加快推进多条地铁线路的规划建设，未来将进一步强化与天河、海珠等核心区域的交通联系。同时，番禺区大力推进“绿美番禺”生态建设，通过打造多个城市公园、防护绿地等生态空间，提升区域的宜居性。业内人士表示，番禺区凭借优越的区位优势、完善的配套设施以及合理的房价水平，未来将继续成为广州刚需及刚改家庭的置业热门区域，市场潜力值得期待。
本文于2025年12月30日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20250986号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。
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