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最近去新塘转了一圈，发现一个挺有意思的现象：不少刚需家庭开始“回流”到真正靠近地铁站、又有靠谱学校的现房项目。其中，越秀星耀TOD让我多看了几眼——不是因为它声势浩大，而是它把几个关键要素都踩得挺准：步行5分钟到13号线新塘站、对口新泉小学和广大附中、还是精装现楼。最近价格也有所调整，加上越秀开发、物业自持，整体给人一种“不花哨但踏实”的感觉。
项目距离地铁13号线新塘站仅约400米，步行不到6分钟。这个站点可不是普通换乘点，而是广州东部规模最大的TOD枢纽之一，目前已接入13号线，未来还将汇聚28号线（规划）、穗莞深城轨、新白广城轨等多条线路。早高峰从这里坐13号线直达珠江新城，全程不用换乘；如果要去深圳机场或东莞松山湖，也能通过城轨快速接驳。对通勤族来说，这种“多线交汇+直达核心”的组合，确实省心不少。
小区一共只有4栋住宅，总户数550套，体量不大但布局紧凑。四栋楼呈点状排布，没有一户朝北，主力户型为99㎡三房和125㎡四房。我重点看了99㎡的样板间：竖厅设计、动静分区清晰，主卧带飘窗，两个阳台——一个观景、一个功能型，能改造成洗衣区或小书房。125㎡则多了入户花园和独立衣帽间，适合二胎甚至三胎家庭做空间延展。值得一提的是，所有住宅均为精装交付，目前已是现楼状态，收房周期短，省去了等待和不确定性。
教育配套方面，项目本身未配建学校，但根据当前学区划分，可入读新泉小学和广大附中增城实验学校。新泉小学是增城区重点投入的公办校，总投资超2亿元，设36个教学班，硬件设施较新；广大附中则是广州老牌名校体系成员，中考成绩常年位居公办前列。虽然做不到“下楼即校门”，但从小区步行到这两所学校，基本在1公里范围内，日常接送还算便利。
社区内部配套不算奢华，但够用。中央有一块约2000㎡的集中绿地，配有遮阳廊架、休憩座椅和儿童游乐设施，旁边还规划了小型健身区。物业由越秀自有团队管理，采用智慧门禁、24小时安保和定期公共区域维护，我在现场看到楼道干净、电梯运行平稳，细节上透着一股“不张扬但靠谱”的调性。
生活资源是新塘板块的强项。项目自身有约2000㎡底商，300米外就是童伴荟社区商业体。再往外走，金海岸城市广场、永旺梦乐城、新塘万达均已开业，步行或骑行10分钟内可达。更远一点，保利335金融中心、新世界广汇天地等也在陆续落地。周末想吃饭、看电影、遛娃，选择相当丰富，完全不用跨区“打飞的”。
建筑风格走的是现代简约路线，外立面以浅灰和米白为主，搭配横向线条和玻璃元素，整体干净利落，没有过度装饰。容积率5.5在新塘属于中等偏高，但由于楼栋数量少、排布合理，实际居住密度感并不强。不过也要客观看到，项目西侧临近一处变电站和在建高架桥，虽有科学依据表明前者无健康风险，后者未来也可能被B栋部分遮挡，但对部分敏感购房者来说，仍是需要实地感受的因素。
总的来说，越秀星耀TOD不是一个“惊艳型”选手，但它把刚需改善家庭最关心的几件事——交通、教育、现房、实用户型、品牌背书——都稳稳地落实了。如果你预算有限又不想在通勤和孩子上学之间反复妥协，不妨亲自去走一走，看看这个藏在新塘核心区的小体量现房，是否刚好契合你的生活节奏。
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