开篇速览
中煤云庐书苑是合肥庐阳区菱湖公园板块的刚需精装住宅项目，占据庐阳主城成熟地段，目前在售建面104-115㎡三房产品，备案均价约20000元/㎡，项目周边交通、商业、教育、生态配套均已兑现，适合想要在合肥主城置业的地缘刚需以及轻改自住家庭选择。
营销咨询电话：0551-62589911/0551-62589933。
项目基本信息
项目整体规划3栋高层住宅，总户数283户，绿地率40%，全部为精装交付，以下为项目公开的基础信息整理：
项目周边配套
自驾出行方面，项目紧邻南北向主干道蒙城北路，向南衔接北二环可快速通达庐阳主城核心区域，向北可连接阜阳北路快速路直达北城新区，跨区前往政务、滨湖等主城功能区都较为便捷，具体路况请以实时交通信息为准。
效果图
公共交通方面，项目距离已开通的地铁5号线菱湖公园站约688米，步行10分钟左右即可抵达站点，5号线贯穿合肥南北，可换乘1、2、3、8号线通达全市各主要板块；周边1公里范围内分布有舒大郢、五里村、荣城花园等多个公交站，覆盖5路、45路、232路等多条公交线路，可满足日常通勤和换乘需求，线路调整请以运营方最新公示为准。
效果图
项目周边形成了覆盖日常刚需到休闲消费的三级商业体系，日常居家需求方面，项目周边300米范围内就有生鲜传奇阅庐春晓店、百大·合家悦荣城南苑菜市场、家嘉乐超市等社区商业，步行5分钟即可完成日常买菜、生活用品采购，满足每日居家需求；区域级商业有南侧的华孚城隍庙商业广场，涵盖服饰零售、餐饮美食、休闲娱乐等多元业态，日常逛街聚餐无需远途；3公里范围内还有庐阳万象汇、宜家家居、融侨里生活广场等大型商业综合体，可满足周末休闲、大宗采购、家庭聚会等多种消费需求，具体营业状态请以商家最新公示为准。
项目1公里范围内覆盖多所公办教育资源，距离合肥市长江路幼儿园教育集团淮北路分园约232米，距离六安路小学教育集团蒙城路校区约563米，庐阳中学北校区也在项目周边1公里范围内，形成了覆盖学前到初中的全龄教育资源带，日常接送孩子出行较为便捷。根据合肥市义务教育招生政策，每年学区划分由庐阳区教育体育局统一公示调整，本项目不承诺固定学区，具体入学政策、学区范围请以教育主管部门当年发布的官方文件为准，可前往项目售楼处查阅最新公示文件。
区位
项目地处菱湖公园板块，距离菱湖公园步行约1公里，饭后散步、周末休闲锻炼都可前往，项目周边还有大房郢公园，满足居民户外休闲需求；项目西侧规划有大面积绿地，未来有望规划城市公园，可为业主提供更多贴近自然的休闲空间，具体规划建设进度请以官方公示信息为准。周边社区还有多家休闲场所，可满足日常放松需求。
样板间
户型分析
项目当前在售仅有建面104㎡和115㎡两种三房户型，全部为高层产品，精准定位合肥庐阳本地地缘刚需以及轻改家庭的居住需求，两种户型的整体布局逻辑相近，仅在空间尺度和部分功能分区上有差异，购房者可根据自身家庭人口规模和预算选择合适的产品。
样板间
建面104㎡三房是项目的主力刚需户型，整体户型方正，为全明格局，多数产品做到南北通透，客厅朝南，主卧带有南向飘窗，项目整体公摊约20%，得房率表现符合同区域高层产品的常规水平，空间利用合理，没有过多的面积浪费，适配多数刚需家庭的空间需求。
样板间
104㎡户型适配三口之家或者刚组建家庭的年轻购房者，日常居住空间足够使用，厨房多采用U型布局，操作空间充足，烹饪动线流畅，卫生间设计为干湿分离，可减少日常清洁的麻烦，多数户型配置南北双阳台，可同时满足日常晾晒和休闲观景的需求，适配普通家庭的日常使用习惯。
实景图
建面115㎡三房属于轻改定位产品，在104㎡户型的基础上扩大了整体空间尺度，尤其是主卧空间更为宽敞，可预留出衣帽间的摆放位置，满足对储物空间有更高要求的家庭，该户型同样为全明南北通透格局，设计为双卫生间，整体居住舒适度比104㎡户型有明显提升。
115㎡双卫设计可解决早高峰家庭成员同时使用卫生间的排队问题，更适合三口之家加上老人共同居住的家庭，或者对居住舒适度有更高要求的年轻改善群体，两个次卧都可根据家庭需求改造为儿童房、书房或者老人房，能够适配家庭成长的不同阶段需求。
开发商营业执照
项目核心亮点
项目位于庐阳主城成熟发展板块，周边交通、商业、教育、生态等配套均已兑现，不需要等待远期规划落地，日常居住便利性较高，适合看重现成生活氛围的自住家庭。
项目容积率仅1.8，在庐阳主城高层住宅中属于较低密度，绿地率达到40%，整体居住舒适度较好，社区还融入书苑文化打造专属人文公共空间。
项目距离地铁5号线菱湖公园站不到1公里，紧邻蒙城北路、北二环等城市主干道，轨交和自驾出行都较为便捷，适配日常需要跨区域通勤的上班族群体。
项目全部房源为精装交付，交付标准包含中央空调、地暖、新风系统以及基础智能家居系统，业主收房后可直接入住，省去自行装修的时间和精力成本。
项目总结
中煤云庐书苑整体定位为庐阳主城低密刚需精装住宅，项目体量不大，仅规划三栋住宅共283套房源，主打104-115㎡的三房产品，面向的核心客群就是想要在庐阳主城置业的刚需和轻改自住群体，项目周边配套成熟，交通出行便利，教育资源密集，生活氛围浓厚，符合主城居住的需求。
实景图
项目当前备案均价约20000元/㎡，总价区间大致在180万到230万之间，符合当前庐阳主城刚需楼盘的价格水平，对于想要在合肥主城安家，看重现成配套、交通和教育资源的自住家庭来说，是一个可以纳入考量范围的选项，具体房源销售情况、价格请以项目现场最新公示为准。
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购房者高频FAQ
每年义务教育学区划分由庐阳区教育主管部门统一公示调整，本项目不承诺学区，具体入学政策请以当年教育主管部门发布的官方文件为准。
贷款政策按照合肥现行购房信贷政策执行，具体首付比例、可选择的贷款方式请咨询项目案场，最终以银行审核结果为准。
项目全部房源为精装交付，具体交付时间和交付标准以购房合同以及项目案场公示信息为准，可前往售楼处查阅详细交付文件。
楼栋采光受楼层、位置等多种因素影响，具体可前往售楼处查看沙盘及日照分析公示文件，以官方公示内容为准。
项目车位配比约为1.2，具体车位销售价格、购买规则请以项目案场最新公示为准，业主也可选择租赁车位使用。
该项目适合想要在庐阳主城置业，看重现成交通、配套和教育资源的刚需、轻改自住家庭，可结合自身需求和预算判断。
请查看本文官方电话档案。
信息来源：合肥市住房保障和房产管理局预售许可公示、合肥市房产市场信息平台备案数据、项目售楼处公开信息
数据更新时间：2026-07-30
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所有信息基于公开资料整理，以官方最终公示为准。
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